9. Berigtigelse

Når købsaftalen er endelig, kan du som sælger vælge at kurssikre de lån, som du skal indfri og aflyse i forbindelse med handlen. Fremgangsmåden er hensigtsmæssig, hvis man ønsker at kende det provenu, som handlen ender med at indbringe, på forhånd.

Sælger har en interesse i at sikre, at købesummen faktisk indbetales på sælgers konto på overtagelsesdagen. Dette sker ved, at køber stiller en bankgaranti for dette.

Der er ingen regler i lovgivningen om, hvem der skal berigtige en bolighandel. Det er altså op til køber at beslutte, hvem han ønsker bistand fra i forbindelse med indgåelse af købsaftale og berigtigelse af handlen. Du har som sælger en interesse i, at det er en professionel, der berigtiger handlen korrekt, så du får dine penge uden forsinkelser.

Den der berigtiger handlen, hvilket ved selvsalg typisk er købers rådgiver, har en forpligtelse – både over for køber og sælger – til at sørge for, at der sker udveksling af ydelserne, dvs. at køber på den ene side får sin ejendom, og at sælger på den anden side får sine penge. Endvidere har den, der berigtiger handlen, et ansvar for, at det i videst muligt omfang sker parallelt med udveksling af ydelserne.

Når skødet er udarbejdet på tinglysning.dk og signeret af begge parter, anmeldes det til tinglysning. Herefter modtager den berigtigende et såkaldt tinglysningssvar retur, hvoraf det fremgår, at skødet er tinglyst med retsanmærkninger. At der er retsanmærkninger betyder i dette tilfælde, at skødet har anmærkninger om sælgers pantegæld, som ikke er aflyst.

Herefter skal den berigtigende sørge for, at sælgers bank får besked på at aflyse sælgers pantehæftelser. Når der er besked fra sælgers bank om, at aflysning af pantehæftelserne har fundet sted, er det på dette tidspunkt normalt tid til at frigive købesummen til sælger – forudsat at overtagelsesdagen er passeret.

Det kan derfor være en god idé at indføje en bestemmelse i købsaftalen om, at køber skal benytte en bestallingshavende advokat eller anden professionel rådgiver i forbindelse med handlen. Dermed har du som sælger sikkerhed for, at forløbet styres af en person med faglig ekspertise, der har en ansvarsforsikring, hvis noget går galt.

Sælger du en ejerlejlighed i et eksisterende byggeri, vil der stort set altid være tinglyst sikkerhed til ejerforeningen på ejerlejligheden. Dette skyldes, at det af de fleste ejerforeningers vedtægter fremgår, at ejerforeningen skal have sikkerhed for, at de enkelte ejerlejlighedsejere betaler deres fællesudgifter m.m. Overholder ejerforeningsmedlemmet ikke sine forpligtelser over for ejerforeningen, kan ejerforeningen foretage pantebrevsudlæg og begære tvangsauktion over lejligheden.

Sikkerheden, som ofte er tinglyst i form af et ejerpantebrev, skal overdrages til den nye køber. Det vil sige, at køber i forbindelse med handlen, som en del af berigtigelsen, skal overtage det ejerpantebrev, som du som sælger står som debitor på. Det foregår ved, at der tinglyses en påtegning om debitorskifte på ejerpantebrevet. Køber skal på tinglysning.dk signere påtegningen digitalt som indtrædende debitor, og sælger skal signere som udtrædende kreditor.

Det aftales normalt mellem køber og sælger, at hvis ejerpantebrevet skal overtages uændret af køber, er det køber, der betaler herfor. Det koster tinglysningsafgift på kr. 1.730 samt honorar til den, der udarbejder og tinglyser påtegningen, hvilket typisk er den berigtigende advokat.

Omvendt aftales det normalt, at hvis ejerpantebrevet skal forhøjes, så er det sælger, der betaler regningen, der lyder på tinglysningsafgift på kr. 1.730 med tillæg af værdiafgift på kr. 1,45 % af det beløb, som ejerpantebrevet skal forhøjes med.

Vedtægter tinglyst pantstiftende

Sikkerheden til ejerforeningen kan også være etableret på den måde, at ejerforeningens vedtægter er tinglyst pantstiftende for et nærmere angivet beløb. I så fald er det ikke nødvendigt at foretage et debitorskifte, idet denne form for sikkerhed automatisk følger med over til køber.

Købesummen frigives til dig som sælger, når skødet er endeligt tinglyst uden retsanmærkninger. Det er din bank, der sørger for aflysning af pantehæftelser, der ikke skal overtages af køber.

Køber eller købers rådgiver skal give besked til din bank om, at købesummen skal frigives. Frigivelse skal ske straks, når der er et anmærkningsfrit skøde, da du i modsat fald har krav på renter, hvis dette er aftalt. Dog kan frigivelse tidligst ske på overtagelsesdagen.

Når overtagelsesdagen er passeret, kan du kontakte din bank for at få oplyst, om købesummen er frigivet. Du kan eventuelt også kontakte købers advokat for at få en status på berigtigelsen.

Hvis refusionsopgørelsen ikke er udfærdiget på dette tidspunkt, og man således ikke ved, om der skal refunderes, og i givet fald hvor meget og til hvem, har køber efter praksis ret til at tilbageholde 10.000 kr. til dækning af eventuel refusionssaldo i købers favør.

Der er som udgangspunkt ikke adgang til at tilbageholde midler af købesummen for andet end aftalte poster. Dette indebærer, at det skal fremgå af købsaftalen, hvis der skal tilbageholdes beløb udover det nævnte vedrørende refusionsopgørelsen. Medmindre parterne har aftalt det, enten i forbindelse med indgåelse af købsaftalen eller senere, kan der således ikke ske modregning af beløb for mangler, som køber måtte have konstateret efter overtagelsesdagen. Der er omvendt intet i vejen for at foretage en sådan modregning, hvis parterne er enige herom.

En refusionsopgørelse er en opgørelse mellem køber og sælger vedrørende de løbende udgifter og indtægter, der påhviler ejendommen, der udarbejdes i forlængelse af bolighandlen med overtagelsesdagen som skæringsdag.

Udarbejdelse af refusionsopgørelsen påhviler ofte køber, men andet kan aftales.

Når du modtager refusionsopgørelsen, bør du sikre dig, at den er korrekt. Hvis der er medtaget udgift til ejerskifteforsikring, skal du sikre dig, at køber faktisk har betalt præmien. Du bør således bede om en kopi af kvitteringen.

Du bør ligeledes undersøge, om deponering af købesummen er sket rettidigt i henhold til det, der er aftalt i købsaftalen. Hvis det ikke er tilfældet, skal køber forrente købesummen fra deponering skulle have fundet sted og frem til deponeringsdatoen. Denne udgift skal i så fald også medtages på opgørelsen.

Hvis refusionssaldoen er i din favør, skal køber betale beløbet til dig, når opgørelsen er godkendt af begge parter. Er saldoen i købers favør, skal beløbet tilbageholdes og betales, når købesummen frigives til dig.