1. Forbered salget

Hvis du har besluttet dig for at gennemføre din bolighandel som et selvsalg, bør du starte med at overveje, hvad du forventer, at prisen på boligen skal være. Du kan på forskellige boligportaler finde oplysning om salgspriserne på andre boliger i dit område og på den måde kan du danne dig et indtryk af prislejet for lignende boliger. Find fx faktiske salgspriser på Boligejer.dk, Boliga.dk eller Boligsiden.dk.

At der ikke er eksakt prisdannelse på boliger indebærer, at der altid i forbindelse med prisfastsættelse af boligen vil indgå en vis grad af skøn. Man kan derfor sige, at den ”rigtige” pris på en bolig er den, som en given køber er villig til at betale, og som sælger samtidig er villig til at sælge for.

Individuelle forhold ved boligen og personlige præferencer hos sælger og potentielle købere gør sig ofte gældende i prisfastsættelsen. Hustypen kan være afgørende – er det en patriciervilla, et parcelhus eller funkishus? Byggeår, byggestil, beliggenhed på grunden, antal badeværelser og deres stand, køkkenets størrelse og stand samt beliggenheden generelt inden for postnummeret er alle faktorer, der har betydning for den konkrete prisfastsættelse.

Du kan se priser på tidligere salg ved at slå op på enkeltboliger på forsiden af Boligejer.dk eller ved at bruge søgefunktionen.

Du kan også benytte boliga.dk, hvor du kan søge på kommune, postnummer, vejnavn, ejendomstype (villa, ejerlejlighed, fritidshus m.fl.), periode mv. under ”solgte boliger”.

Tilsvarende søgning finder du på Boligsiden.dk under ”salgspriser".

Du kan også undersøge markedet for tilsvarende boliger, som er udbudt i dit område.

Måske har du ikke mulighed for at danne dig nogen mening om, hvad prisen på din bolig skal være. Enten fordi din bolig er speciel og ikke kan sammenlignes med andre tilsvarende boliger, eller fordi der ikke er solgt noget lignende i dit område i længere tid. Der kan også være tvivl om fx værdien af forbedringer eller manglende vedligeholdelse.

Ejendomsmæglere og valuarer er uddannet til at vurdere en realistisk salgspris for en bolig ved et salg inden for fx 6 måneder. Ønsker du et hurtigere salg, vil det selvfølgelig påvirke vurderingen i nedadgående retning. Har du derimod tid til at vente i længere tid på et salg, kan det forøge mæglerens forslag til en udbudspris.

Er du i tvivl om, hvad udbudsprisen bør fastsættes til, kan du kontakte den lokale ejendomsmægler og bede om at få foretaget en ejendomsvurdering. Ejendomsmæglere tilbyder normalt at foretage en vurdering af boligen gratis, hvis vurderingen indhentes med henblik på salg. Når du har valgt at gennemføre handlen som et selvsalg uden ejendomsmægler, skal du forvente, at du skal betale for vurderingen. Prisen herfor varierer, men ligger typisk på ca. kr. 5-10.000. Det er ikke tilladt at bruge en “gratis salgsvurdering” til prisfastsættelse, når man selv vil stå for salget af sin bolig.

Du skal som selvsælger være opmærksom på, at du skal varsle din bank eller dit realkreditinstitut om dit kommende boligsalg. Det skyldes, at der er et opsigelsesvarsel på dine lån, idet disse skal indfries til en fast termin, og du vil normalt have brug for pengeinstituttet til at stå for indfrielse og aflysning af dine lån, når du modtager dit salgsprovenu

Er der tale om lån optaget via et realkreditinstitut, er disse lån – uanset hvilken type lån du har – baseret på bagvedliggende obligationer. Da disse handles på børsen, er der flere gange dagligt udsving i kurserne. Særligt for så vidt angår obligationslån ses indimellem ganske store udsving på kursen inden for kort tid.

Du kan desuden som sælger overveje, om du skal indgå en kurssikringsaftale med din bank eller dit realkreditinstitut. Hvis det er vigtigt for dig at være sikker på, hvad dit præcise salgsprovenu udgør, kan du vælge at lade banken tage risikoen for kursændringer og således låse kursen fast på obligationerne.

Du skal bede banken om at oprette en deponeringskonto til brug for deponering af købesummen. Kontonummeret skal meddeles køber og/eller dennes advokat.

Men vær også opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med at få pengeinstituttet til at oprette en deponeringskonto og at indgå en kurssikringsaftale.

Når en bolig sælges, skal den have en gyldig energimærkning, som altid skal synliggøres ved annoncering. Det gælder både ved salg gennem ejendomsmægler og ved selvsalg. Og det gælder for såvel villaer og rækkehuse, som ejerlejligheder, anparter og andelslejligheder.

En energimærkning er en vurdering af en bygnings energimæssige tilstand, men den giver også forslag til energibesparende tiltag.

Bestilling, gyldighed og pris

Energimærket udarbejdes af et energifirma, der er certificeret af Energistyrelsen. Firmaet er ansvarligt for indberetning af energimærkningen til Energistyrelsen. Når der er sket indberetning, vil energimærket automatisk følge med, når du bestiller en ejendomsdatarapport på din bolig.

Med virkning fra 1. september 2017 har energimærkninger gyldighed i 10 år. Gyldighedsperioden for en energimærkning regnes fra den dato, hvor Energistyrelsen har sendt energimærkningsrapporten med energimærkningsnummer til det certificerede energimærkningsfirma. Hvis en energimærkning efterfølgende berigtiges, fastholdes den oprindelige gyldighedsperiode.

Hvis der efter udarbejdelsen af energimærkningen er gennemført ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, vil den tidligere udarbejdede energimærkning ikke længere være gyldig.

Prisen på en energimærkning afhænger af størrelsen på huset, og om energimærkningen kræver en bygningsgennemgang.