2. Hent ejendomsdatarapport
En bolighandel kræver indhentning af en lang række dokumenter. De fleste kan du hente i offentlige registre, men andre skal du betale professionelle for at udarbejde.
Forbered dokumenter
For at kunne give køber fyldestgørende oplysninger om boligen senere i processen er det nødvendigt at indhente ejendommens dokumenter. Dette arbejde kan passende iværksættes på et tidligt tidspunkt i forløbet, da der indimellem kan gå lang tid, førend dokumenterne foreligger. Energimærket er fx lovpligtigt allerede ved annoncering af salget.
Det er mest hensigtsmæssigt, at dokumenterne ligger klar til købers gennemgang, når ejendommen sættes til salg. På den måde får du endvidere selv på forhånd overblik over de oplysninger, der er relevante. Finder du uoverensstemmelser, fx i BBR, har du mulighed for at rette fejlen, inden du præsenterer køber for dokumentet.
Dokumenterne vedlægges alle som bilag til købsaftalen, når du når så langt i processen.
Hvis du ikke allerede har et NemID, så bør du skaffe dig et. Du får brug for det til at indhente dokumenter.
FALDGRUBE:
Det er godt at være forberedt. Energimærke skal foreligge allerede ved annoncering af boligen til salg.
Dog kan det være hensigtsmæssigt at vente med at indhente tilstandsrapport og elinstallationsrapport til en interesseret køber melder sig. Dokumenterne udgør en relativt stor andel af handelsomkostningerne, og de forældes efter 6 måneder.
Nogle firmaer giver dog rabat, hvis du får lavet både tilstandsrapport og energimærke samtidigt. Det skal du veje op imod besparelsen ved at udsætte bestillingen af tilstandsrapporten.
Ejendomsdatarapporten
Ejendomsdatarapporten koster 100 kr. og indhentes på Boligejer.dk. Du skal logge ind med NemID, og du udfylder så bestillingsformularen og betaler digitalt med dit dankort e.l. Herefter modtager du rapporten.
Ejendomsdatarapporten indeholder ca. 50 offentligt registrerede oplysninger og dokumenter om bygninger, økonomi, planer, vand, jordforurening, natur, skov og landbrug samt bygge- og beskyttelseslinjer. Følgende dokumenter får du automatisk med, når du modtager ejendomsdatarapporten:
BBR-meddelelse
BBR-meddelelsen indeholder ejerens og tidligere ejeres oplysninger om boligen, således som disse er registreret hos kommunen. Da oplysningerne stammer fra boligens ejere, og ikke nødvendigvis er efterprøvet af kommunen, er oplysningerne ikke altid korrekte. Især oplysningerne om arealer har i mange tilfælde givet anledning til skuffelse, når en egentlig opmåling er blevet iværksat. Det har i nogle tilfælde ført til, at køber har rejst krav om erstatning over for sælger.
BBR indeholder ud over boligens areal tillige oplysning om bl.a. nuværende olietanke på grunden, øvrig varmeforsyning og boligens opførelses- og ombygningsår. BBR-meddelelsen indgår som et bidrag til oplysning om ejendommen. Hvis fx BBR indeholder uoverensstemmelser med andre af ejendommens dokumenter, kan dette give anledning til at undersøge nærmere, om der skulle ligge eventuelle problematiske forhold bag.
Det er boligejerens ansvar, at oplysningerne om den faste ejendom i BBR er korrekte. Kommunen kan give en bøde på op til 5.000 kr., hvis ejeren ikke indberetter oplysninger til BBR, eller hvis ejeren giver forkerte oplysninger.
Fra 2018 er det muligt for ejeren af en bolig at rette BBR-oplysningerne online. Gå til bbr.dk/ret og log ind med NemID og søg på kommune og adresse. Følg herefter vejledningen.
FALDGRUBE: Du bør tjekke, om oplysningerne i BBR stemmer overens med de faktiske forhold. Dette gælder både arealer, registrerede og ikke-registrerede bygninger og øvrige oplysninger. Mangler der fx oplysning om en tilbygning, kan dette være udtryk for, at tilbygningen ikke er lovligt opført. Dog er en registrering i BBR ikke nødvendigvis udtryk for, at byggeriet er lovligt i henhold til anden lovgivning.
Jordforureningsattest
Ejendomsdatarapporten indeholder også jordforureningsattest og eventuel områdeklassificering af lettere forurening.
Her findes oplysninger om eventuel forurening registreret på grunden og i nabolaget. Oplysningerne kan også give køber et indtryk af, om der er risiko for, at der er jordforurening på grunden, selvom dette ikke er registreret. På den anden side er oplysningerne ikke nogen garanti for, at alt er i orden. Men de oplysninger, der faktisk foreligger for miljømyndigheden, kommer frem.
Ejendomsvurdering
Størrelsen af den offentlige vurdering har interesse for en køber, idet der beregnes ejendomsværdiskat på baggrund af det laveste af følgende tre mulige beløb: Ejendomsværdien ved 2001-vurderingen + 5 %, ejendomsværdien ved 2002-vurderingen eller ejendomsværdien ved den aktuelle ejendomsvurdering (eller årsregulering). Ejendomsværdiskatten beregnes som 0,92 % af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger 3.040.000 kr. og 3 % af resten.
Efter planen skulle der i 2020 have været udsendt nye ejendomsvurderinger, der beregnes efter en ny model. De offentlige ejendomsvurderinger blev dog udskudt, men de nye ejendomsvurderinger er påbegyndt udsendt til boligejerne i etaper fra den 1. september 2021. De nye vurderinger kommer dog ikke til at danne grundlag for ejendomsværdiskatten før 2024.
De nye vurderinger kommer med nye promillesatser, som afløser det gamle system. Der er indlagt et forsigtighedsprincip i vurderingerne, så der bliver fratrukket 20 % fra ejendomsvurderingen inden skatten beregnes. Efter de 20 % er fratrukket er udgangspunktet på nuværende tidspunkt, at ejendomsværdiskatten skal beregnes som 0,55 % for værdier under 6 mio. kr. og 1,4 % for værdier over 6 mio. kr.
Ejendomsskattebillet
Ejendomsskattebilletten indeholder oplysning om det beløb, som sælger er blevet pålagt at betale i grundskyld i handelsåret. Dokumentet består dels af en opgørelse og dels af et girokort.
Opgørelsen kan, udover grundskyld, indeholde poster som anvendelsesudgifter til vand, vandafledning, renovation, skorstensfejer, rottebekæmpelse og gebyr for haveaffald m.v.
Dokumentet skal også indgå som bilag til refusionsopgørelsen, idet betalinger foretaget af sælger, der dækker købers ejerperiode, refunderes over refusionsopgørelsen.