3. Hent øvrige dokumenter

En lang række oplysninger og dokumenter er ikke indeholdt i ejendomsdatarapporten og skal indhentes ad anden vej.

Tingbogen indeholder oplysning om adkomst, dvs. hvem der ejer ejendommen. Det er vigtigt for køber at sikre sig, at det er den eller de samme, som nu står som sælger(e) på købsaftalen. Typisk er der også oplysning om, hvad ejer/sælger selv betalte for boligen i sin tid.

Endvidere indeholder tingbogsattesten oplysning om hovedstolen på sælgers pantegæld i boligen. At det er hovedstolen, der vises, betyder, at man ikke kan se, hvad gælden eventuelt er nedbragt til.

For at hente tingbogsattesten for din ejendom, skal du gå ind på www.tinglysning.dk. Her skal du vælge ”Forespørg med log ind”, log ind med NemID, udfyld adressen og søg. Tryk herefter ”Hent PDF”.

www.tinglysning.dk, vælg ”Mere”, derpå ”Indscannet akt”, og udfyld med det akt nr., der står ved servitutten. Hvis ikke der er et akt nr., kan man forsøge med det akt nr., der står sidst i tingbogsattesten under ”Øvrige oplysninger”. Hvis servitutten heller ikke findes her, skal Tinglysningsretten kontaktes på www.tinglysning.dk under ”Kontakt”. Du kan enten ringe eller skrive online på en kontaktformular.

Da tinglysningssystemet blev digitaliseret i 2009, skete der desværre det, at en del dokumenter blev lagt på de forkerte sager, i forkerte “filer” eller “blev væk”. Det kan gøre søgningen på servitutter til noget af et detektivarbejde og er indimellem tidskrævende.

For servitutter tinglyst før 1. april 1927 skal servitutterne indhentes på Rigsarkivet på www.sa.dk. Her kan man udfylde en bestillingsformular. Det koster kr. 745 pr. påbegyndte time + kr. 25 i gebyr pr. ekspedition + porto. Alle priser er inkl. moms (priser gældende indtil 01.01.2022)

Regionen kan være i besiddelse af oplysninger om forurening, som ikke er indeholdt i ejendomsdatarapporten. Der bør derfor også indhentes oplysninger fra den region, som boligen er beliggende i.

Regionen udfylder på forespørgsel i forbindelse med salg af en ejendom en standardblanket, hvori det anføres, i hvilket omfang grunden, som boligen er bygget på, er kortlagt som forurenet eller muligt forurenet.

Oplysningerne giver køber et indtryk af, om der er risiko for, at der er jordforurening på grunden. På den anden side er regionens oplysninger, i det omfang regionen ikke har kendskab til forurening på grunden, ikke nogen garanti for, at alt er i orden, men de oplysninger, der faktisk foreligger for miljømyndigheden, kommer frem.

Der er forskel på, hvordan de forskellige regioner forvalter forespørgslerne, og nogle regioner håndterer skemaet online. Gå ind på regionens hjemmeside og se, hvordan du rekvirerer skemaet.

De fleste kommuner er tilmeldt enten weblager.dk eller filarkiv.dk, hvor du kan indhente byggesager på din ejendom.

Er din ejendom beliggende i en kommune, der ikke er tilmeldt, må du besøge kommunens tekniske forvaltning og bede om at se din sagsakt. Der har du mulighed for at gennemgå byggesagen og tage kopier af det, du har brug for: det kan for eksempel være bygningstegninger, ibrugtagningstilladelser og byggetilladelser.

Tegninger fra boligens opførelse giver i samspil med de øvrige dokumenter et billede af, om der forekommer at være problematiske forhold ved boligen. Tegningerne viser, hvordan bygningen er konstrueret. Desuden finder du som regel en plan over spildevands- og afløbsforhold på ejendommen i tilknytning til byggesagen.

Matrikelkortet er en tegning af grunden og findes på villaer og sommerhuse. Hvis ikke du har det, kan skærmkort med Geodatastyrelsens digitale matrikelkort eventuelt benyttes i stedet. Dette kan fx indhentes på www.danmarksadresser.dk.

Vær opmærksom på, at kortet ikke er nøjagtigt i forhold til skel, men blot omtrentligt.

Du kan se på BBR-meddelelsen og i selve ejendomsdatarapporten, om der er oplysninger om olietanke. Hvis det er tilfældet, og de ikke er afblændede, bør du have en tankattest, som indeholder producentens oplysninger om olietanken. Denne kan findes i kommunens byggesagsarkiv på weblager.dk eller filarkiv.dk eller afhentes ved personligt fremmøde på kommunens tekniske forvaltning.

Hvis der findes en lokalplan og/eller evt. et lokalplanforslag, vil det fremgå af ejendomsdatarapporten. Hvis det er tilfældet, kan det være relevant at indhente selve lokalplanen eller forslaget og udlevere til køber. Lokalplaner kan indeholde bestemmelser om forhold, der kan have en ganske indgribende effekt over for den enkelte boligejer. Bestemmelserne heri kan have vidtrækkende betydning for boligejerens rådighed over boligen både i praktisk og økonomisk henseende.

Lokalplaner kan fx indeholde bestemmelser om bebyggelsesgrad, dvs. hvor stor en del af grundarealet, der må bebygges. Hvis køber erhverver boligen med henblik på at opføre en tilbygning, er disse bestemmelser naturligvis meget vigtige at kende.

Der kan også være bestemmelser om overførsel af det område, som boligen er belliggende i, til byzone eller sommerhusområde, eller det kan være vedtaget, at der nær boligen skal opføres en større motorvej.

Du kan indhente dokumenterne på kommunens hjemmeside.

Køber skal have kopi af din nuværende forsikringspolice for at kunne se dækningsomfanget.

Forsikringspolicen er interessant for en køber, fordi den kan være en indikator for, hvorledes dit forsikringsselskab vurderer ejendommens stand og risikoen for skader.

Det er også interessant at se, om der er begrænsninger i dækningen. I så fald kan dette skyldes tidligere skader.

Hvis du er medlem af en grundejerforening, skal du sørge for at give køber oplysninger herom. Køber skal have oplysninger om eventuel gæld i foreningen, forpligtelser, udgifter - også fremtidige - fællesarealer og snerydning.

Skriv til grundejerforeningsformanden og bed om bekræftelse på, at du ikke er i restance, samt oplysning om det aktuelle kontingent og eventuelle forventede stigninger. Du bør desuden udlevere seneste generalforsamlingsreferat, regnskab, budget og vedtægter til køber.

Hvis du sælger din bolig med underskud, dvs. hvis købesummen ikke er stor nok til at dække indfrielse af lånene og øvrige omkostninger i forbindelse med handlen, skal du sikre dig, at din bank vil medvirke til handlens gennemførelse. Du skal i så fald indhente en erklæring med tilsagn fra banken, som udleveres til køber i forbindelse med handlen.

  • Kvitteringer for betaling af forfaldne ejendomsskatter pr. overtagelsesdagen
  • Kvittering for betalt grundejerforening/ejerforening frem til overtagelsesdagen
  • Kvittering for betaling af eventuel indefrossen grundskyld

Oversigt fra Betalingsservice er ikke tilstrækkeligt, da det ikke er dokumentation for, at betaling har fundet sted. Dokumentation kan være i form af et skærmprint fra netbank eller en kopi af kontoudtog.

Du skal indhente samejeoverenskomst og dokumentation for, at eventuel forkøbsret er frafaldet.

For ejerlejligheder er der en lang række oplysninger fra ejerforeningen, der skal fremskaffes.

Ejerlejlighedsskema

Der skal rekvireres en administratorbesvarelse, også kaldet et ejerlejlighedsskema, hos administrator.Hvis der ikke er en administrator skal den rekvireres hos formanden for bestyrelsen i ejerforeningen.

Et sådant skema afdækker bl.a., om der er drøftet vedligeholdelse eller forbedringer i foreningen, eller andre forhold af interesse, der ikke fremgår af generalforsamlingsreferatet. Det er interessant for en køber at vide, om der fx i ejerforeningen er renoveringsarbejder på vej, som vil betyde stigninger i fællesudgifterne.

Det vil også i skemaet blive oplyst, om du er i restance med betaling af fællesudgifter, om sikkerhed til ejerforeningen skal ændres i forbindelse med ejerskiftet (hvilket vil betyde udgift til tinglysning for sælger), om der er kassekredit, fælleslån, arbejdsdage mm.

Ejerlejlighedsskemaet er en statusrapport over ejerforeningens økonomi og andre forhold af betydning for købet. Ejerlejlighedsskemaet indeholder typisk oplysninger om følgende:

  • Fællesudgifternes størrelse
  • Forbrugsudgifternes størrelse, dvs. aconto vand og varme m.m.
  • Eventuelt fælleslåns størrelse
  • Oplysning om solidarisk eller pro rata hæftelse for fælleslån
  • Ekstraordinære udgifter der ikke er indeholdt i budgettet
  • Oplysning om tinglyst pantesikkerhed til ejerforeningen og størrelsen heraf
  • Planlagte renoverings- eller vedligeholdelsesarbejder
  • Planlagte stigninger i fællesudgifterne
  • Ejerforeningens forsikringsforhold
  • Regler for udlejning
  • Regler for husdyr
  • Rettigheder til eventuelle pulterrum

Andre oplysninger fra ejerforening

  • Ejerforeningens vedtægter
  • Referat fra seneste ordinære generalforsamling og fra evt. ekstraordinær generalforsamling
  • Ejerforeningens seneste regnskab og budget
  • Oplysning om eventuelle fælleslån. Er der fælleslån i ejerforeningen, skal oplysning herom fremskaffes. Hvor lang er løbetiden? Kan det indfries? Er der fradrag for renteudgifter?
  • Ejerlejlighedskort: Ejerlejlighedskortet kan du ofte finde i tingbogen i akten under ”Øvrige oplysninger”.
  • Forsikringspolice: Køber skal have kopi af hovedejendommens forsikringspolice for at se dækningsomfang og eventuelle forbehold heri.