2. Ydelse og omkostninger

Guide: Finansiering af ejerbolig

1. Forberedelse > 2. Ydelse og omkostninger > 3. Låntyper > 4. Sammenlign Låntyper > 5. Øvrig finansiering

  • Opdateret 7. januar 2022

2. Ydelser og omkostninger

Hvad koster det at låne? Hvad koster det at optage et realkreditlån (stiftelsesomkostninger)? Hvad skal du betale i bidrag og øvrige løbende omkostninger? Og hvad koster det at indfri lånet før tid?

Institutterne udbyder forskellige varianter af de enkelte låntyper, og du bør derfor altid få tilbud fra flere institutter.

De mest udbredte hovedtyper af lån er:

  • Obligationslån (realkreditlån) med fast rente
  • Obligationslån (realkreditlån) med variabel rente
  • Realkreditlignende lån (banklån) med variabel rente/rentetilpasning

Sammenlignet på første års ydelse før skat er variabelt forrentede lån normalt billigst og fastforrentede lån dyrest.

De billigste lån rummer til gengæld risiko for, at ydelsen stiger i løbetiden. Hvis du vælger et lån med variabel rente, skal du altså være forberedt på, at din ydelse ændrer sig, når renten på lånet ændres. Det bliver dyrere for dig, når renten stiger, og billigere for dig, når renten falder.

Du kan vælge at betale dit lån tilbage over fx 10, 20 eller op til 30 år. Dit valg af løbetid påvirker både din ydelse og det, du samlet set kommer til at betale tilbage over lånets løbetid.

Du kan også vælge en låntype, hvor du kan tilpasse lånets løbetid ved halvårlige refinansieringer for at fastholde så lav en ydelse som muligt.

Blandt andet som følge af skærpede tilsynskrav har realkreditinstitutterne løbende forhøjet bidragssatser og kursskæring, især på lån med rentetilpasninger. Du bør derfor være særligt opmærksom på, hvor meget du reelt sparer ved et rentetilpasningslån, når de samlede omkostninger tages i betragtning.

Afdragsfrihed betyder, at du blot betaler renter og ikke betaler afdrag på gælden i en given periode. På de fleste lån kan du vælge én eller flere afdragsfrie perioder. Men det afhænger af, hvilket produkt du vælger. Dine muligheder afhænger også af dit valg af institut, da institutterne tilbyder forskellige løsninger og låntyper, når du skal finansiere dit boligkøb med lån med afdragsfrihed. Her er det særligt vigtigt at få tilbud fra mere end en udbyder og sammenligne priserne – både når du tager lånet og ved den løbende ydelse. Endelig afhænger dine muligheder også af din gældsfaktor (hvor meget du skylder i forhold til din husstandsindkomst) samt af din alder.

Når du tager et afdragsfrit lån, bør du være opmærksom på, at du i den afdragsfri periode ikke nedbringer din gæld. Dermed sparer du heller ikke op i boligen og skaber en friværdi. Det betyder især noget, hvis ejendomspriserne falder. Hvis din gæld er uændret, mens værdien af din bolig reduceres til under gældens samlede størrelse, bliver du teknisk insolvent.

Hvis du vælger afdragsfrihed i mere end 10 år, kan der være en større risiko for, at du bliver teknisk insolvent i perioder af lånets løbetid, fordi priserne på boligmarkedet svinger. Den situation kan du læse mere om i afsnittet om teknisk insolvens i 4. trin i denne guide - "Sammenlign låntyper".

Når du optager et nyt lån, skal du betale nogle omkostninger med det samme (stiftelsesomkostninger) foruden de løbende omkostninger ved lånet.

Stiftelsesomkostningerne

Stiftelsesomkostningerne bliver som hovedregel modregnet i dit låneprovenu, inden lånet udbetales til dig, så du ikke selv skal have ”penge op af lommen”. De består af:

  • Etableringsomkostninger – Disse omkostninger skal du betale til instituttet  typisk for administration, rådgivning, osv. Nogle etableringsomkostninger er obligatoriske, mens andre er knyttet til valgfrie services. Disse omkostninger kan derfor variere betydeligt mellem institutterne og afhængigt af låntypen.
  • Kurtage – Du betaler kurtage for realkreditinstituttets salg af de obligationer, som skal finansiere dit lån.
  • Kursskæring – Realkreditinstituttet opkræver i nogle tilfælde et gebyr i form af kursskæring. Kursskæring på et obligationslån medfører et kursfradrag på obligationerne, så du får udbetalt et lavere provenu. Sælger realkreditinstituttet f.eks. obligationer for 1 million kr. til kurs 98, vil du med en kursskæring på 0,20 blive afregnet til kurs 97,8. Du vil derfor få udbetalt 978.000 i stedet for 980.000 kr. Kursskæringen koster dig altså 2.000 kr.
  • Tinglysning – Dit lån skal tinglyses, og det foregår helt digitalt. Gebyr og afgifter hertil opkræver instituttet og sender beløbet videre til staten. Omkostningerne til tinglysning består af et fast gebyr på 1.730 kr. plus 1,45% af lånets (pantebrevets) hovedstol. Låner du 1.000.000 kr., vil tinglysningsafgiften altså beløbe sig til 16.230 kr. Omkostningerne til tinglysning er ens hos alle institutter. Tinglysningsafgiften stiger med prisindekset og vil igen blive indeksreguleret 1. januar 2023.

Løbende omkostninger

Når du har taget lånet, kommer der en række løbende omkostninger i form af rente, bidrag og evt. kursskæring, hvis lånet skal refinansieres.

  • Renten er den pris, som du betaler for at få stillet penge til rådighed i en given periode. I de senere år har renten været lav og i perioder ligefrem negativ på de korte rentetilpasningslån. Her bliver du altså reelt betalt for at få andres penge stillet til rådighed. I praksis håndteres de negative renter typisk ved enten et nedslag i bidragssatsen eller ved, at instituttet betaler et ekstraordinært afdrag for dig.
  • Bidraget er den pris, som realkreditinstitutter opkræver for at administrere dit lån. Bidraget skal dække realkreditinstituttets omkostninger, risici og indtjening. Du betaler bidrag alt efter, hvilke typer lån du har, og hvor meget du har belånt din bolig. Har du flere lån, kan prioritetsrækkefølgen også have betydning for, hvor meget du betaler i bidrag.
    Afdragsfrie lån er typisk dyrere end lån med afdrag, fordi instituttets risiko er højere. Omvendt hører fastforrentede obligationslån med afdrag til de billige lån, da risikoen er begrænset og administrationen enkel.
    Prisen afhænger også af din friværdi. F.eks. betaler du mere for et lån ydet med sikkerhed i intervallet 60-80% af din boligs værdi, end du betaler for et lån ydet med sikkerhed i intervallet 0-40%. Det skyldes, at instituttet har en større risiko i en bolig belånt med 80% end i en bolig belånt med 40%.
    Bidrag betales kvartalsvist og udregnes i forhold til din restgæld.
    Pengeinstitutter opkræver ikke bidrag på deres realkreditlignende lån, men opkræver typisk et rentetillæg, der kan sammenlignes med realkreditinstitutternes bidrag.
  • Kursskæring – Hvis dit realkreditlån skal refinansieres, kan de løbende omkostninger også omfatte kursskæring i forbindelse med refinansieringen.

Den 1. oktober 2021 trådte nye regler i kraft for både realkreditlån og realkreditlignende lån som for eksempel bankboliglån. Reglerne betyder, at der med alle tilbud på boliglån skal følge et såkaldt »simpelt låneoverblik« bestående af to sider, hvor de vigtigste oplysninger er kogt ned til fem centrale nøgletal. Det gælder, uanset om lånet er til køb af en bolig, eller man skal omlægge et eksisterende boliglån.

De fem nøgletal i "simpelt overblik" er:

  • Hvad du i gennemsnit skal betale før skat hver måned de første 12 måneder
  • Hvad banken, realkreditinstituttet eller ejendomskreditselskabet tager i gebyr for at oprette lånet
  • Hvad du betaler i bidrag til realkreditinstituttet eller rentetillæg til banken de første 12 måneder
  • Hvad du samlet skal betale tilbage i lånets løbetid
  • Hvad renten og de Årlige Omkostninger i Procent er (ÅOP)

Selve lånetilbuddet indeholder også en oversigt over de samlede kreditomkostninger og løbende omkostninger i hele lånets løbetid, også udtrykt i Årlige Omkostninger i Procent (ÅOP).

De fem nøgletal er et godt værktøj til sammenligning af omkostninger på samme låntype mellem de forskellige institutter og er blevet til efter krav fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen. Når det er lettere at sammenligne priser, lægger det pres på institutter og banker om at levere det bedste og derved fremmes konkurrencen.

Realkreditinstitutter har ikke på samme måde som pengeinstitutter en pengekasse, de låner ud af. Når du får et realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, som sælges i markedet. Derefter får du pengene fra salget. Den kontante udbetaling til dig afhænger af obligationernes kurs, når de sælges.

Kursen er markedsprisen på obligationen. Hvis en obligation på 1.000 kr. har en kurs på 98, vil den ved salg indbringe 98% af 1.000 kr. = 980 kr. Herfra skal desuden trækkes omkostningerne til lånoptagelsen. Kursen på obligationerne fastlægges normalt gennem den officielle notering på Nasdaq Copenhagen, fondsbørsen i København. Kursen afhænger blandt andet af obligationens rente og løbetid samt udbud og efterspørgsel i markedet.

Hvis du har valgt et obligationslån, er kursen på tidspunktet for salget afgørende for, hvor mange penge du får udbetalt.

Fastlåsning af kursen

Hvis du vil undgå overraskelser, når du tager et obligationslån – for eksempel fordi kurserne når at ændre sig, inden du skal bruge lånet – kan du indgå en aftale om kurssikring med dit realkredit- eller pengeinstitut.

Kurssikring fastlåser den kurs, dit lån til sin tid bliver udbetalt til. Du kan altså aftale, hvornår lånet skal udbetales og til hvilken kurs. Prisen for en kurssikring er et gebyr og et fradrag i dagskursen. Jo længere aftalen skal løbe, des højere fradrag – og dermed større forskel på lånets kurs og dagskursen.

Du kan også kurssikre indfrielsen af dit obligationslån. Også her er prisen et gebyr og et tillæg på indfrielseskursen, afhængig af aftalens løbetid.

Du skal være opmærksom på, at en aftale om kurssikring er bindende, og at du er forpligtet til at betale det tab, som instituttet får, hvis du ikke overholder aftalen.