5. Øvrig finansiering

Du kan som udgangspunkt maksimalt belåne 80% af ejendommens kontantværdi med realkreditlån. For sommerhuse og visse speciallån er grænsen 75%, og for byggegrunde er den 40%.

Derfor har mange brug for et supplerende lån. Du kan som regel få en samlet pakke med både realkreditlån og supplerende lån hos én leverandør, da penge- og realkreditinstitutterne samarbejder eller har samme ejer.

Har du brug for supplerende lån, vil pengeinstituttet gennemgå dine økonomiske forhold og på det grundlag foretage en kreditvurdering af dig.

Din økonomi spiller altså en afgørende rolle for, hvilken finansiering pengeinstituttet vil tilbyde dig, fordi lånet ydes som en personlig kredit. Lånets størrelse og øvrige vilkår afhænger derfor ikke blot af sikkerheden i ejendommens værdi, men også af både din betalingsevne og -vilje. Derfor bør du altid indhente tilbud fra flere pengeinstitutter, så du kan sikre dig de bedst mulige vilkår og den bedste pris.

Boliglån (banklån) med pant i boligen anvendes typisk til finansiering af den del af købesummen, som ikke finansieres med realkreditlån eller realkreditlignende lån.

Overvej forskellige typer i forhold til dine behov.

Der er typisk tale om et personligt lån, der udbetales kontant og ydes mod udstedelse af et ejerpantebrev i ejendommen. Pengeinstituttet vil altid foretage en vurdering af din økonomi og den ejendom, der udstedes ejerpantebrev i. Vurderingen af ejendommen gennemføres enten af instituttets egne vurderingskyndige eller af en ejendomsmægler.

Lånene er altovervejende variabelt forrentede, men ydes også med fast rente.

Renten

Renten er markant højere end på realkreditlånet, hvilket afspejler bankens højere risiko. Dine personlige indtægtsforhold har dog også betydning for den rente, du i sidste ende kommer til at betale.

På pengepriser.dk kan du sammenligne danske pengeinstitutters priser og vilkår for bl.a. bolig- og prioritetslån. Her kan du få overblik over priserne inden et møde med de pengeinstitutter, du vil bede om tilbud.

Indfrielse

Lånene kan normalt indfries når som helst ved betaling af restgælden (kurs 100). Tjek vilkår for indfrielse og vær opmærksom på, at der også kan være omkostninger og/eller gebyrer ved at indfri lånet før aftalt tid.

Du vil typisk have behov for mellemfinansiering, når du sælger din gamle bolig og køber en ny. Det skyldes, at pengene fra salget af din gamle bolig normalt ikke er til rådighed, når du skal betale for din nye bolig.

Sagsgang i en typisk bolighandel

Umiddelbart efter salget af din gamle bolig vil du typisk modtage en del af købesummen. Men for resten af købesummen stiller køberen af din gamle bolig i første omgang en pengeinstitutgaranti.

Denne garanti erstattes på overtagelsesdagen af en deponering af resten af købesummen, men det betyder ikke, at du kan disponere over pengene på dette tidspunkt.

Du må først bruge af pengene,

• når skødet på din gamle bolig er tinglyst uden retsanmærkninger, det vil sige uden bemærkninger om, at du stadig har gæld i ejendommen, eller
• hvis dit pengeinstitut garanterer køberen, at sådanne retsanmærkninger vil kunne slettes.

Når du sælger din gamle bolig, kan du ikke selv disponere over salgssummen på det tidspunkt, hvor du skal indbetale deponeringen eller købesummen på den nye bolig, du køber. Derfor kan du få brug for mellemfinansiering, selvom salget af din gamle bolig måske sagtens kan finansiere købet af den nye.

Løbetid

Det kan være dyrt at benytte sig af mellemfinansiering over en længere periode. En salgssum kan først frigives til dig, når det endelige skøde kommer retur fra tinglysningskontoret uden præjudicerende retsanmærkninger (forhold, der skal undersøges nærmere).

Når du sælger din gamle bolig, bør du derfor aftale en så tidlig frist som muligt for tinglysning af det endelige skøde, da det kan begrænse renteudgifterne på din mellemfinansiering.

Selvom du reducerer løbetiden, er pengene ikke nødvendigvis til rådighed på overtagelsesdagen. Køberen af din gamle bolig skal deponere købesummen (eller hovedparten af den) i dit pengeinstitut på overtagelsesdagen, men der skal ske en række ekspeditioner, før pengene frigives. Hvis skødet er tinglyst allerede på overtagelsesdagen, vil du altså typisk få tidligere disposition over dine penge (og dermed kortere mellemfinansiering), uden at køber af den grund skal betale tidligere.

Der er mange faktorer, som har indflydelse på, hvornår man får tinglyst et skøde. Som sælger er du afhængig af rådgiverens og tinglysningens hurtighed. Derfor bør du så vidt muligt følge aktivt op over for rådgiverens håndtering. Hvis der i købsaftalen på den bolig, du sælger, er aftalt en tidlig frist, er der en større chance for, at skødet også er tinglyst på overtagelsesdagen.

Når skødet er tinglyst, vil det have en retsanmærkning (påtegning fra dommeren) om de lån, som du havde i ejendommen, og som skal indfries, fordi de ikke bliver overtaget af køberen. Hvis køber derimod overtager de lån, du havde i ejendommen ved salget, vil der ikke være nogen retsanmærkninger.

For at du som sælger kan bruge af deponerede midler, skal dit pengeinstitut indestå for, at retsanmærkninger kan slettes. Det forudsætter normalt, at skødet er tinglyst til køber. Det er derfor vigtigt, at fristerne i den købsaftale, der indgås på salg af din gamle bolig, er så tidlige, at denne tinglysning kan nå at finde sted. Det skal helst ske inden overtagelsesdagen eller hurtigst muligt derefter.

Lånte eller deponerede penge til indfrielsen

Når skødet er tinglyst med retsanmærkninger, kan dit pengeinstitut se det nøjagtige beløb, der skal bruges til at indfri den del af ejendommens gæld, som køber ikke skal overtage. Herefter kan pengeinstituttet give sig til at indfri disse lån. Det kan godt ske med de deponerede midler, når blot dit pengeinstitut garanterer køberen for, at lånene, som er årsag til retsanmærkningerne, vil blive indfriet, så anmærkningerne kan slettes.

Nogle pengeinstitutter vælger imidlertid at lade den deponerede salgssum stå på deponeringskontoen og i stedet lave en udlægskonto. I den situation er det meget vigtigt at forhandle med pengeinstituttet om, hvilken rente der gives dels på deponeringskontoen og dels på udlægskontoen, da du jo skal betale forskellen selv. Aktuelt har flere pengeinstitutter negativ rente på indlån, og det er derfor vigtigere end ellers at forhandle med pengeinstituttet om, hvordan renteforholdene er på de to konti.

Der er forskelle blandt pengeinstitutterne også på dette punkt. Nogle pengeinstitutter giver samme indlåns- og udlånsrente fra den dag, salgssummen bliver deponeret i pengeinstituttet. Andre pengeinstitutter beregner sig en rentedifference.

Når du forhandler med dit pengeinstitut, bør du også være opmærksom på den pris, du skal betale for den garanti, som pengeinstituttet har stillet. Nogle pengeinstitutter tager provisioner for garantien, mens andre kun tager et mindre gebyr.

Forsinkelser

Der kan være flere årsager til, at en mellemfinansiering løber længere end forventet.

For det første kan den kreditor, hvis lån bliver indfriet (realkreditinstitut, pengeinstitut eller privat investor), være uforholdsmæssig lang tid om at returnere det indfriede pantebrev, så det kan slettes i tingbogen.

For det andet kan købers rådgiver – advokat eller købermægler – misligholde fristerne, som er aftalt i købsaftalen. Hvis købers rådgiver eller køber er årsag til forsinkelser, følger det af den sædvanlige købsaftaleformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening, at hele det deponerede beløb skal forrentes af køber over for sælger med en rente i henhold til renteloven. Renteloven vil normalt fastsætte en rente, der er højere end den, der betales for mellemfinansieringen.

For det tredje kan der opstå forsinkelser hos dit eget pengeinstitut. Derfor er det også vigtigt, at du følger op på, at de ekspederer tingene med det samme.

Når du køber en bolig, kan du have mulighed for at indgå aftale med instituttet om at overtage de eksisterende lån i huset. Det var tidligere en udbredt praksis, men er i dag en mulighed, som sjældent benyttes.

Den faldende interesse kan hænge sammen med de mange nye, attraktive låntyper, der er kommet på markedet i de senere år, kombineret med de generelle prisstigninger.

Hvis renten stiger og priserne falder, kan det imidlertid være attraktivt at overtage eksisterende lån. Måske er de eksisterende lån billigere, end det niveau, du aktuelt kan låne til. Det kan også være, at det eksisterende realkreditlån på grund af prisfald er kommet til at udgøre mere end de 80% af købssummen, som er lånegrænsen for realkreditlån. Udgør det eksisterende lån eksempelvis 95% af købssummen, kan du spare udgifter til supplerende belåning, der som regel er dyrere end et realkreditlån.

Selv hvis du ikke ønsker at forsætte med det eksisterende lån, kan det være en fordel at overtage det. Det giver dig nemlig mulighed for at omlægge hele det gamle lån – selv om det fx udgør 95% af købesummen – til et nyt lån, der dog ikke kan være afdragsfrit, så længe belåningsgraden er over 80%

Hvis du overvejer gældsovertagelse, kan det være en god idé at rådføre sig med en uvildig finansiel rådgiver, da dit penge- eller realkreditinstitut har en åbenbar økonomisk interesse i, at du optager nyt lån frem for, at du overtager et eksisterende.