1. Forberedelse

Guide: Finansiering af ejerbolig

1. Forberedelse > 2. Ydelse og omkostninger > 3. Låntyper > 4. Sammenlign Låntyper > 5. Øvrig finansiering

  • Opdateret 7. januar 2022

1. Sådan forbereder du dig

For de fleste mennesker er købet af en bolig livets største investering – og den betyder meget for økonomien mange år frem. Derfor bør du også overveje dine muligheder for finansiering og få rådgivning, inden du finder boligen. Så ved du, hvad dine økonomiske muligheder er, før du går på jagt efter drømmeboligen.

Du bør på forhånd overveje, hvilken bank og hvilket realkreditinstitut der skal være med til at finansiere dit boligkøb. De fleste danske boligejere har bank- og realkreditlån i samme koncern eller banksamarbejde. Det skyldes, at næsten alle danske banker arbejder fast sammen med et realkreditinstitut.

Hvis du vil have tilbud fra flere långivere, skal du derfor selv være opsøgende. Orientér dig på penge- og realkreditinstitutternes hjemmesider, hvor du kan regne på de forskellige lån. På den måde kan du finde og sammenligne bidragssatser og øvrige omkostninger ved lånet. Når du får tilbud fra flere udbydere, står du bedre i forhandlingerne om vilkår for finansieringen. Husk også, at banker og realkreditinstitutter har en interesse i at sælge dig deres produkter. Det kan derfor være en god idé, at du rådfører dig med en uvildig rådgiver, inden du træffer endelig beslutning om valg af lån.

Finansielle virksomheder har en interesse i at sælge deres lån og ydelser til dig. Du kan forvente ordentlig information om deres egne produkter, men du kan ikke forvente, at alle muligheder på markedet bliver belyst for at stille dig bedst muligt. Du kan derfor med fordel finde en uafhængig rådgiver, som kan rådgive dig om din økonomi og muligheder. Spørg gerne venner og bekendte – og søg på nettet for at finde uafhængige, finansielle rådgivere, som er certificeret af Finanstilsynet. Husk at sammenligne priser og ydelser. Hvis din økonomi er kompleks, bør du overveje mere specialiseret rådgivning – pengene kan være givet godt ud.

Finanstilsynet fører tilsyn og kontakter forbrugerombudsmanden, hvis en finansiel rådgiver ikke overholder retningslinjerne og påfører en kunde tab. Husk derfor at få rådgivningen på skrift og gem al dokumentation.

Der er forskel på, hvad det koster at låne i forskellige institutter. Sørg derfor for at sammenligne dine muligheder, inden du vælger.

Du kan finde låneberegnere på alle institutternes hjemmesider. Her bør du være særligt opmærksom på bidragssatserne, som under det nuværende lave renteniveau kan være højere end den rente, du skal betale på lånet. Det gælder særligt for lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed. Også stiftelsesomkostningerne kan variere betydeligt mellem institutter og efter valg af endeligt lån.

På Tjek boliglån kan du sammenligne omkostninger på boliglån, der allerede er ydet af banker og realkreditinstitutter frem til senest afsluttede kvartal. Du kan også sammenligne priser på boliglån ved at benytte Forbrugerrådet Tænk og Finans Danmarks portal pengepriser.dk.

Det er en god idé at blive godkendt på forhånd til et lån – det hedder også at få et køberbevis eller et lånebevis. Så er du klar til at handle hurtigt, hvis du finder drømmeboligen. Det kan have betydning, hvis sælger har dialog med flere potentielle købere.

Når du bliver godkendt på forhånd, kigger penge- og realkreditinstituttet på dine indtægter og udgifter for at beregne, hvad du har råd til at købe for, inklusive de løbende udgifter på boligen. På den baggrund udsteder de normalt et bevis, der viser, hvor mange penge de er villige til at låne dig.

Udgifterne til eksempelvis ejendomsskatter, vand og varme kan variere meget for forskellige boliger, så budgettet er kun foreløbigt. Når du har fundet en bolig, bør du mere præcist regne ud, hvad det vil betyde for din økonomi at købe lige netop den.

Den mest almindelige finansiering af boligkøb er lån med pant i boligen. Langt de fleste lån er realkreditlån med fast eller variabel rente, hvor et realkreditinstitut skaffer pengene til dit lån ved at sælge obligationer på børsen. Helårsboliger må belånes med 80% af boligens kontantværdi, mens grænsen er 75% for sommerhuse og 40% for byggegrunde.

Som køber skal du selv stille med 5% af købesummen. De 5% kan komme fra din egen opsparing, eller de kan komme fra et allerede eksisterende lån. De sidste 15% af købesummen op til realkreditlånet på 80% kan finansieres på flere måder, typisk via et boliglån i banken.

Adgangen til lån er begrænset for boligejere med en høj gældsfaktor. Gældsfaktoren udregnes ved at sammenholde boligejerens samlede gæld med husstandens samlede indkomst før skat. De regler kan betyde, at du ikke kan låne så meget, som du ønsker, hvis din samlede gæld overstiger fire gange husstandens samlede indkomst, og belåningsgraden i dit hus kommer over 60%. I disse tilfælde kan du blive begrænset i at optage lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed. Hvis dit lån ikke bringer den samlede belåningsgrad over 60%, er der normalt ingen begrænsninger.

Reglerne rummer visse muligheder for, at realkreditinstituttet alligevel kan give dig lov til at låne, fx i områder med lave boligpriser, eller hvis boligejeren har stor formue ved siden af eller er i akutte økonomiske vanskeligheder.

Regeringen fremlagde i november 2021 et forslag om statsgaranti for boliglån i landdistrikter for at sikre, at det ikke er postnummeret, der er grunden til afslag på et boliglån. Forslaget vil gøre det muligt at få en statsgaranti på den del af boliglånet, der ligger mellem 60% og 90% af boligens værdi i ejerboliger, der enten:

  • Har en handelspris under 8.000 kr. pr. kvm. eller
  • Ligger i et postnummer med en gennemsnitlig handelspris under 8.000 kr. pr. kvm., dog skal den enkelte bolig have en handelspris under 10.000 kr. pr. kvm.

Det vil stadig være op til penge- eller realkreditinstitutterne at vurdere, om det forretningsmæssigt giver mening for dem at tilbyde boliglånet, men risikoen bliver mindre med statsgarantien. Forslaget er udarbejdet efter dialog med finanssektoren, og det skal vedtages af Folketinget, før det kan træde i kraft.

Inden du mødes med banken eller realkreditinstituttet, bør du forberede dig og lægge et budget med alle dine udgifter. Budgettet er afgørende for, hvor meget de vil låne dig.

Hvad skal du have med til mødet?

Gennemgå din privatøkonomi og find disse oversigter frem:

  • Seneste årsopgørelse fra Skattestyrelsen
  • Lønsedler fra de seneste tre måneder
  • Oplysninger om anden gæld til pengeinstitutter, det offentlige eller andre
  • Budget
  • Din pensionsoversigt (den kan du hente på PensionsInfo.dk)
  • Din virksomheds seneste regnskab (hvis du er selvstændig)

Du kan med fordel tage udgangspunkt i denne tjekliste og rådføre dig med en uvildig finansiel rådgiver på forhånd.

    Har du formue?

    • Har du opsparing, og hvad skal der ske med den, når du tager et nyt lån?
    • Har du en bolig, der skal sælges, og har du fået en salgsvurdering på den?

    Hvor fleksibelt skal dit lån være?

    • Skal dit realkreditlån kunne lægges om uden, at du får kurstab (konverterbart lån)?
    • Er det vigtigt for dig at kunne tjene på din restgæld eller reducere din månedlige ydelse ved hjælp af konverteringer, når du er blevet boligejer?
    • Er du i perioder villig til at løbe en større økonomisk risiko for til gengæld at have en lavere månedlig ydelse?
    • Ønsker du at kunne omlægge dit lån med fordel mod til gengæld at betale en fast og ofte højere månedlig ydelse?
    • Lægger du vægt på at kende din samlede betaling for lånet  langt ud i fremtiden, eller må den ændre sig med renten?
    • Ønsker du fleksible afdrag på gælden, så du fx afdrager mindre, hvis renten stiger, og mere, hvis den falder?

    Opsparing

    • Ønsker du et lån med afdrag, så gælden bringes ned, og du sparer tilsvarende op?
    • Eller ønsker du et afdragsfrit lån, hvor du i en periode kun betaler renter og bidrag, men senere skal betale af på lånet?
    • Har du anden dyr gæld, som bør afvikles, før du betaler af på gælden i huset? Eller har du anden opsparing, som i en periode kan forrentes bedre end ved at betale af på boliglånet?

    Andre udgifter

    • Skal du modernisere din nye bolig?
    • Ønsker du at bygge nyt bad eller køkken – eller at udvide boligen?
    • Ønsker du tillægsbelåning i friværdien til fx finansiering af bil, forældrekøb eller lignende?

    De renter og bidrag, som du betaler på lånet, giver fradrag på din selvangivelse og nedbringer din skat. Med det nuværende lave renteniveau betyder fradraget dog mindre end tidligere.

    Nye ejendomsvurderinger

    Udgifterne til den kommunale ejendomsskat (grundskyld) og den statslige ejendomsværdiskat kan være en betydelig post i den ejendom, du er interesseret i. Især i områder, hvor priserne og dermed skatterne er steget meget i de senere år.

    Ikrafttrædelsen af det nye boligskattesystem blev i efteråret 2019 udskudt fra 2021 til 2024. Boligejere får ikke forhøjet betalt boligskat i ejerperioden, fordi eventuelle stigninger automatisk indefryses. Regeringen vil sammen med Folketingets partier drøfte, hvad der er den bedste model fra 2021-2024. Den endelige lovgivning og detaljerne på området er derfor endnu ikke på plads. Du kan læse udvalgte spørgsmål og svar på skatteministeriets hjemmeside. Skatteministeriet har også eksempler på, hvordan boligskattereformen virker på tværs af landet og forskellige boligtyper. 

    Som følge af, at skattereformen er udskudt med tre år, er den tvungne indefrysning af eventuelle stigninger i boligskatten forlænget frem til 2024. Indefrysningen betyder i praksis, at kommunen rente- og gebyrfrit låner dig penge til at betale for en evt. stigning i ejendomsskatten. Det indefrosne beløb kan ses af ejendomsskattebilletten.

    Den indefrosne boligskat skal betales tilbage ved et salg af boligen. I den situation vil sælger automatisk modtage en opkrævning fra kommunen. Handler du med din ægtefælle, kan lånet dog overdrages.

    Du kan klage, hvis du har lidt tab på grund af forkert eller manglende rådgivning fra din professionelle rådgiver. Du kan også klage, hvis du mener, at rådgiveren har ydet for lidt i forhold til prisen. Din klage kan føre til erstatning eller nedslag i rådgiverens pris. Ejendomsmæglere, bygningssagkyndige og advokater har en ansvarsforsikring, der kan dække tab, som rådgiverne er ansvarlige for under bolighandlen.

    Pengeinstitutankenævnet og Realkreditankenævnet har begge adresse på St. Kongensgade 62, 2. sal, 1264 København K.

    Hvis rådgivningen fra en uafhængig rådgiver ikke lever op til jeres aftale, kan du først prøve at finde en løsning via Center for Klageløsning. Hvis det ikke hjælper, kan du gå videre med sagen til Forbrugerklagenævnet eller i sidste instans til domstolene.

    Loven bestemmer bl.a., at en finansiel rådgiver skal have en særskilt tilladelse fra Finanstilsynet for at rådgive om boligkredit.

    Tjek Boliglån

    Hvor får du det billigste boliglån? Se det på: