6. Overtag boligen

På overtagelsesdagen overdrager sælger og/eller ejendomsmægler nøglerne til din nye bolig til dig. Umiddelbart efter overtagelsen bør du gennemgå boligen for eventuelle skader, der er opstået, efter du så boligen sidst.

Det er normalt aftalt, at sælger giver garanti for, at de hårde hvidevarer er funktionsdygtige, så hvis det viser sig ikke at være tilfældet, bør du som køber straks reklamere overfor sælger eller ejendomsmægleren.

Normalt mødes mægler med dig som køber på ejendommen på overtagelsesdagen kl. 12.00 eller efter nærmere aftale. Her foretager I i fællesskab aflæsning af forbrugsmålere, fx vedrørende vand, varme og el (hvis forsyningsselskaberne ikke selv foretager aflæsning og afregning med sælger). Mægleren noterer de aflæste tal på et skema og giver meddelelse herom til forsyningsselskaberne. Herefter afregnes forbruget pr. overtagelsesdagen overfor sælger i forhold til de indbetalte acontobeløb.

I praksis er der ofte ønske om og behov for at nøglerne til boligen overdrages til køber, førend den aftalte overtagelsesdag er passeret. Der kan ske det, når overtagelsesdagen nærmer sig, at du bliver enig med sælger om, at du får nøglerne til boligen inden den egentlige overtagelsesdag. Det er ikke usædvanligt, at sælger overdrager nøgler til køber eksempelvis et par uger inden den aftalte overtagelsesdag, og der er intet til hinder for en sådan aftale.

I forbindelse med en sådan aftale fastholder man i praksis den oprindelige overtagelsesdag som den dag, da du som køber skal deponere den kontante købesum i sælgers bank. Der skal altså ikke ske ændringer i aftalen vedrørende realkreditlån, banklån og betaling af købesummen, selvom man aftaler en tidligere overdragelse.

Derimod vil en række andre forhold blive påvirket af den nye aftale om dispositionsdag. Risikoen for ejendommen overgår til dig fra det tidspunkt, da du som køber får rådighed over ejendommen. Dette betyder, at du skal tegne forsikringer, der dækker fra dette tidspunkt. Ligeledes overgår vedligeholdelsespligten på boligen til køber fra dispositionsdagen, og køber skal naturligt nok afholde udgifter til boligens forbrug, herunder udgifter til el, vand og varme fra dispositionsdagen.

En refusionsopgørelse er en opgørelse over de økonomiske mellemværender, dvs. ejendommens indtægter og udgifter, som man udarbejder, således at disse bliver fordelt mellem køber og sælger med overtagelsesdagen som skæringsdato.

Hvem gør hvad?

Refusionsopgørelsen er et regnskab mellem køber og sælger. I regnskabet medtages de udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen, men som rækker ind over købers ejerperiode. For hver udgiftspost skal det gøres op, hvad sælger reelt har brugt, til sammenligning med hvor meget sælger har betalt forud aconto, så man til sidst kommer frem til, hvad køber skylder sælger – eller omvendt. På samme måde medtages beløb, som køber måtte skylde sælger.

Det er i de fleste tilfælde købers advokat ellers sælgers ejendomsmægler, der har til opgave at udarbejde refusionsopgørelsen. Det vil fremgå af købsaftalen, hvem opgaven påhviler. Normalt skal refusionsopgørelsen være udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen.

Er den endelige refusionsopgørelse i købers favør, vil saldoen blive modregnet i de af køber deponerede midler, som frigives tidligst ved købesummens frigivelse (medmindre der er indsigelser til opgørelsen). Er refusionssaldoen i sælgers favør, skal køber betale denne kontant til sælger.

Ejendomsskatter m.v.

Poster, der indgår i ejendomsskattebilletten, opkræves periodevis forud. På ejendomsskattebilletten opkræves først og fremmest grundskyld til kommunen. I de fleste tilfælde opkræves også udgifter til renovation m.m. Der kan også i enkelte tilfælde være vej- eller kloakgæld.

Udgifterne på ejendomsskattebilletten skal fordeles mellem køber og sælger i forhold til ejertid.

Renovation og skorstensfejning

Udgifter til renovation og skorstensfejer opkræves i nogle kommuner over ejendomsskattebilletten.

Hvis udgiften ikke fremgår af ejendomsskattebilletten, skal den medtages separat i refusionsopgørelsen og fordeles mellem sælger og køber efter ejertid.

Vand- og vandafledningsafgift

Vand- og vandafledningsafgift fremgår også ofte af ejendomsskattebilletten, hvis der er tale om et kommunalt vandværk. Hvis der derimod er tale om et privat vandværk, og afgiften således ikke er medtaget under ejendomsskattebilletten, skal afgifterne fremgå af en selvstændig post i refusionsopgørelsen.

Uanset hvem der opkræver vandudgifterne, er det normalt, at udgifterne hertil ikke fordeles efter ejertid, men i stedet efter faktisk forbrug.

Kontingent til grundejerforening/fællesudgifter til ejerlejlighedsforening

Er der tale om et hus, der er medlem af en grundejerforening, skal et evt. grundejerforeningskontingent fordeles mellem køber og sælger i forhold til ejertid.

Er der tale om en ejerlejlighed, skal der ske refusion for fællesudgifter, i det omfang der ikke sker slutafregning direkte mellem ejerforeningen og sælger. Der kan evt. også skulle ske refusion af aconto udgifter til vand, varme, antenne og fællesvaskeri, hvis dette er en del af fællesudgifterne.

Det er således vigtigt at undersøge, om ejerforeningen har foretaget en slutopgørelse med sælger for de forbrugsafhængige betalinger eller om de skal medtages i refusionsopgørelsen. Kommer der efterfølgende efterregninger eller tilbagebetalinger for det afsluttede regnskabsår, vedrører disse alene sælger. Køber må ikke tilbageholde et beløb til sådanne eventuelle poster, medmindre det er aftalt i købsaftalen.

El, vand og varme generelt

Løbende anvendelsesudgifter til fx elektricitet, fjernvarme og/eller naturgas skal aflæses pr. overtagelsesdagen. Ligger dispositionsdagen før overtagelsesdagen, skal der i stedet aflæses på dispositionsdagen.

De fleste leverandører af vand og varme foretager selv afregning med sælger, særligt når der er tale om salg af en villa. Men hvis der ikke er foretaget afregning direkte over for sælger, skal forbruget siden sidste afregning samt acontobetalinger medtages som en post i refusionsopgørelsen.

Sælgers andel af ejerskifteforsikringen

Hører handlen under Huseftersynsordningen, har sælger forpligtet sig til at betale halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring. Sælgers del af præmien medtages over refusionsopgørelsen, hvis køber har valgt at tegne ejerskifteforsikring.

Har køber valgt at tegne en anden ejerskifteforsikring end den, som sælger har tilbudt, skal sælger fortsat betale halvdelen af præmien på den forsikring, som han har tilbudt. I forbindelse hermed indhentes dokumentation fra køber i form af kvittering m.m., således at det dokumenteres, at køber nu også har tegnet og betalt for en ejerskifteforsikring. Dette er en betingelse for, at køber kan få refusion herfor.

Oliebeholdning

Hører der en olietank til ejendommen, skal der på overtagelsesdagen ske en aflæsning af olietankens måler. Det er normalt således, at den resterende oliebeholdning betales af køber til dagspris, dog med et evt. fradrag af et skønnet antal liter vand og slam, såfremt olietanken er af ældre dato (dette skal aftales).

Beløbet medtages i refusionsopgørelsen i sælgers favør.

Overtagelse af lejer

Overtager køber i forbindelse med handlen en lejer, skal der laves opgørelse af deposita, forudbetalt husleje, indbetalt aconto vand- og varme m.v.

Overtagelse af lån/pantehæftelser

Overtager køber et eller flere af sælgers realkreditlån, skal der refunderes renter og bidrag af sælger fra sidste termin og til overtagelsesdagen (er der tale om et banklån, medtages alene renter, da der ikke betales bidrag til banken). Sælger skal altså over for køber forrente de indestående lån frem til overtagelsesdagen.

Hvis bolighandlen er en sælgerfinansieret handel, som indebærer overtagelse af indestående lån, skal der udarbejdes en reguleringsopgørelse, som sikrer sælger sit provenu.

Renter af deposita

Bliver der før overtagelsesdagen tilskrevet renter på købers deponerede midler, vil disse renter i første omgang blive tilskrevet sælger, da det er sælgers konto. Imidlertid tilkommer disse renter køber, og renteposten medtages derfor i refusionsopgørelsen.

Sker der modsat det, at køber foretager deponeringen i sælgers bank for sent, skal køber over for sælger forrente beløbet med nationalbankens udlånsrente + 8% fra overtagelsesdagen til deponeringsdagen. Denne rentepost vil også skulle medtages i refusionsopgørelsen.