4. Aftalefasen - Køb og fortrydelse
En bolighandel består af to faser. I den første fase indgår køber og sælger aftalen om købet, herunder aftale om pris og overtagelsesdag. Denne første del af handlen kan kaldes aftalefasen. Når købsaftalen er på plads, og sælger og køber er blevet enige om alle handlens vilkår, går handlen ind i sin anden fase – opfølgningsfasen. Den del kaldes også handlens ”berigtigelse”. Som køber bør du have en rådgiver, fx en boligadvokat, til at hjælpe dig godt igennem begge faser; både aftalefasen og berigtigelsen – medmindre du selv har meget god erfaring med bolighandel.
Interessetilkendegivelse og forhandling
Du indleder en forhandling ved at udtrykke din interesse over for ejendomsmægleren eller sælgeren. Dette kan eventuelt gøres ved hjælp af en interessetilkendegivelse, som ikke er et juridisk bindende købstilbud. Det kan være ved at ringe eller sende en e-mail til sælgers ejendomsmægler eller ved at indtaste et bud på mæglerens hjemmeside.
Er sælger interesseret i dit bud, vil du modtage en forespørgsel fra ejendomsmægleren om dit navn, adresse, CPR.nr., navnet på din bankrådgiver og navnet på din rådgiver. Du vil også blive bedt om at nedfælde størrelsen af dit bud og dit forslag til overtagelsesdato.
Ved at skrive eller ringe og give bud på boligen, har du nu indledt aftalefasen
Flere interesserede købere?
Hvis flere er interesseret i at byde på ejendommen, er det op til sælger at afgøre, om de skal inviteres til at deltage i en lukket budrunde. Sælger bestemmer helt frit, hvem han vil sælge til og til hvilken pris. Men omvendt står det dig frit for at tilbyde en anden pris, end den sælger forlanger.
Købstilbud og rådgiverforbehold
På baggrund af dit bud og de oplysninger, som du har givet ejendomsmægleren om dit navn og dine rådgivere m.m., vil mægleren nu udarbejde et udkast til købsaftale. Når købsaftalen er klar, sender mægleren den til dig og beder dig om at underskrive. Alliér dig senest på dette tidspunkt med din boligadvokat eller køberrådgiver, idet det er meget vigtigt at sikre, at rådgiverforbeholdet er korrekt formuleret, så du ikke risikerer at blive bundet handlen, før der er foretaget et juridisk tjek af aftalen og ejendommens dokumenter.
Den formulering, der normalt anvendes i købsaftalen, lyder således:
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes rådgiver godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest 5 hverdage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Såfremt indsigelser ikke er kommet frem senest den anførte dato, er handlen bindende, bortset fra eventuel fortrydelsesret iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom
Der er ingen regler for, hvor lang fristen skal være. Den fastsættes normalt til mellem 3 – 6 dage, men den kan være både kortere og længere, alt efter hvad man aftaler.
Når din rådgiver har godkendt formuleringen, kan du underskrive købsaftalen og fremsende den til ejendomsmægleren.
Selvom du nu har underskrevet købsaftalen, er boligen først din, når sælgeren også har underskrevet. Indtil dette sker, er der ikke nogen handel. Når du modtager besked om, at også sælger har underskrevet købsaftalen, begynder fristen for rådgiverforbeholdet at løbe. Du bør derfor aftale et møde med din rådgiver på dette tidspunkt.
Vær opmærksom på din fortrydelsesret
Når sælger også har underskrevet købsaftalen, har du 6 hverdages fortrydelsesret. Fristen løber, fra det tidspunkt du får besked om sælgers underskrift. Hvis du fortryder, koster det dig 1% af købesummen. For at benytte sig af fortrydelsesretten er det desuden en betingelse, at beløbet er indbetalt til sælger inden fristens udløb.
Denne fortrydelsesret har du sideløbende med rådgiverforbeholdet. Da rådgiverforbeholdet er en gratis fortrydelsesret, bør du om muligt bruge rådgiverforbeholdet til at tilbagekalde dit købstilbud, hvis det bliver aktuelt.