2. Undersøg boligen

Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af en bolig. Den indeholder mange oplysninger, som er vigtige at være bekendt med, før du beslutter dig for at købe.

I salgsopstillingen finder du detaljeret information om boligens stand, udgifter, forsikringsforhold, tilstands- og elinstallationsrapport samt evt. information om finansieringen af boligen. Hvis boligen bliver solgt gennem en ejendomsmægler, har denne pligt til at udarbejde en salgsopstilling. Ejendomsmægleren har ansvar for indholdet af salgsopstillingen. En opdateret udgave af salgsopstillingen skal indgå som bilag til den endelige købsaftale.

Der gælder ikke nogen krav til salgsopstillinger, der er udarbejdet af sælger selv ved salg uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler.

Hvis der indgår en salgsopstilling i bolighandlen, betragtes oplysningerne i salgsopstillingen som en del af handelsvilkårene. Salgsopstillingen er således en integreret del af købsaftalen, og du kan som køber støtte ret på oplysningerne heri. Det betyder, at hvis der fx står i salgsopstillingen, at der medfølger en vaskemaskine, så har du som køber krav på, at dette er tilfældet, selvom det ikke står i selve købsaftalen.

Salgsopstillingen indeholder en angivelse af ejerudgiften på den pågældende bolig, så du har mulighed for at sammenligne de faste omkostninger til boligen med andre boliger. Ejerudgiften det første år omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ydelser til ejendomsforsikring. Desuden indgår de aktuelle udgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen, med undtagelse af udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg. Fællesudgifter til evt. ejerforening indgår i ejerudgiften efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter. Endelig indgår ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen.

Vær især opmærksom på den nuværende situation vedrørende grundskylden, med stigninger i de større byers grundværdier for enfamiliehuse, som betyder stigende skatter i de kommende år.

Folketinget har vedtaget en fastfrysning af grundskylden, som nu gælder frem til 2024. Efter 2024 bliver ordningen gjort valgfri for boligejerne. For perioden 2018-2020 bliver stigningen i grundskylden automatisk indefrosset, således at betalingen af skattestigningen udskydes, så den først skal betales, når boligen sælges. For perioden 2021 og fremover er det valgfrit, om du som boligejer ønsker at blive i indefrysningsordningen. Siden 1. maj 2021 har du således via din kommunes hjemmeside haft mulighed for at framelde dig ordningen. Når du framelder dig ordningen bliver du opkrævet det samlede indefrosne beløb til og med den senest forfaldne rate, og derefter skal du løbende betale grundskyldsstigninger. Det er dog muligt at tilmelde sig ordningen igen, hvis du skulle ønske det på et senere tidspunkt.

Bemærk også, at ejerudgiften ikke omfatter forbrugsudgifter som el, vand og varme. Disse er jo afhængige af hvem og hvor mange, der flytter ind i boligen. Salgsopstillingen skal imidlertid også indeholde enten det beregnede eller faktiske varmeforbrug – afhængigt af, om der er udarbejdet energimærke for boligenheden eller ej.

Efter den 1. januar 2015 er det ikke længere et krav, at der indgår et finansieringsforslag i salgsopstillingen. Ejendomsmæglerne må dog godt vise et forslag, der er beregnet efter nogle ganske særlige standarder.

Størrelsen på et parcelhus, et rækkehus og en ejerlejlighed bliver i annoncer og salgsopstillinger oplyst som BBR-areal, eller såkaldt bruttoareal. Det betyder, at boligens areal er opgjort ved at måle vandret på ydersiden af ydervæggene i gulvplan. Dertil lægges ved ejerlejligheder andelen af fælles adgangsarealer, såsom opgangsareal.

For ejerlejligheder skal tillige det tinglyste areal oplyses i salgsopstillingen. Det tinglyste areal stammer fra en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Det tinglyste areal opgøres på yderside af ydervægge og til midten af skillevægge mod nabolejligheder.

Du kan som køber også i mange boligannoncer finde begrebet ”vægtet areal”, som er en alternativ beregningsmetode, der skal give bedre oplysning om boligens reelle størrelse.

Det vægtede areal er kendetegnet ved, at også sekundære bygningsdele såsom kældre, udhuse m.m. tillægges vægt – om end de tillægges mindre vægt – fremfor at det alene er boligarealet, der angives. Som hovedregel vægtes boligareal i stueplan med 100% af arealet, udnyttet tagetage med 90%, kælder med 40%, fritliggende garage med 25%, udestue med 15% m.m. Procentsatserne varierer alt efter boligtype og beliggenhed i landet.

Endelig opererer nogle boligtyper med begrebet ”nettoareal”., Ved ”nettoarealet” forstås normalt det indvendige gulvareal i samtlige rum. Der findes ikke en lovreguleret definition eller faglig standard for beregning af ”nettoarealet”. Man skal være opmærksom på om fx indbyggede skabe, radiatorskjulere o.lign. medregnes eller ikke.

”Nettoarealet” findes ikke i BBR eller andre offentlige registre. Det tinglyste areal og BBR-arealet vil altid være større end ”nettoarealet”, idet væggene medregnes.

Kvadratmeterprisen i boligannoncer er typisk beregnet på baggrund af det vægtede areal.

Det er helt almindeligt, at boligkøbere gennemgår boligen 2-3 gange, inden beslutningen om køb tages. Ved første fremvisning af boligen tager du som køber formentlig stilling til, om du overhovedet kan se dig selv bo der. Er det tilfældet, skal du nok se boligen mindst én gang mere, og måske skal du have en bygningssagkyndig med anden gang.

Er der tale om et hus, en villalejlighed eller et sommerhus, er der normalt udarbejdet en tilstandsrapport, som du måske allerede har fået udleveret. Du kan vælge at læne dig op ad den, eller du kan overveje at få rapporten og boligen vurderet af en anden bygningssagkyndig, som du selv kontakter og indgår aftale med.

Du kan få din bygningssagkyndige til at tjekke, om tilstandsrapporten er retvisende, eller om der er skader på ejendommen, som ikke fremgår af rapporten. Den bygningssagkyndige kan efterse, om der er byggesjusk, eventuelle faldgruber ved boligen eller store skader, der er dyre at udbedre. Den bygningssagkyndige kan også give dig en vurdering af, hvad udbedring af tilstandsrapportens anmærkninger og eventuelle forbedringer vil koste. På den måde kan du få en ekstra sikkerhed for, at dit budget holder, og at der ikke kommer uforudsete udgifter. Du kan også spørge den bygningssagkyndige om dine muligheder, hvis du fx har planer om at bygge til eller flytte bærende vægge.

Er der tale om en almindelig ejerlejlighed, udarbejdes der ikke på samme måde en tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, som kan hjælpe med at give dig et overblik over boligens stand. I nogle ejerforeninger har man fået udarbejdet en "tilstandsregistrering" for at kunne udarbejde en vedligeholdelsesplan for hovedejendommen. En sådan rapport kan give indblik i, i hvilken rækkefølge de enkelte bygningsdele skal vedligeholdes, og hvor presserende disse arbejder er. I de tilfælde, hvor en sådan "tilstandsregistrering" ikke er udarbejdet, kan det være en god idé at lade en bygningssagkyndig gennemgå både lejligheden og hovedejendommen og give dig sin vurdering af boligens stand.

Når du har fundet en bolig, du er interesseret i at købe, bør du sætte dig grundigt ind i boligens dokumenter for at vurdere, hvilke udgifter du vil kunne forvente at have ved boligen, og om der er lokalplaner eller særlige servitutter, som det er værd at kende, inden du køber. Brug evt. din boligadvokat som sparringspartner.

Sælger har en ”loyal oplysningspligt”, hvilket betyder, at han skal oplyse dig om alle forhold i relation til ejendommen, der kan være relevante for din beslutning om købet. Sælger må altså ikke skjule relevant viden for dig, og oplysningerne, der gives, skal være korrekte.

Som køber modtager du normalt følgende dokumenter fra sælger eller ejendomsmægleren forud for købet:

• Købsaftale

• Salgsopstilling

• Ejendomsdatarapport (samler ca. 50 offentlige oplysninger om bygninger, økonomi, planer, forurening mv.)

• Informationer om ejer- eller grundejerforening

• Oplysninger om den eksisterende husforsikring – herunder dækningsomfang

• Matrikelkort

• Tingbogsattest

• Servitutter og byrder

Rotter lever i kloakker og udgør et problem i nogle områder af Danmark. Rotter er skadedyr. De kan ødelægge både rør, installationer og isolering og kan bære forskellige sygdomme.

Kommunerne har ansvaret for de offentlige kloakker, mens de private stikledninger er de enkelte husejeres ansvar. Hvis der er mistanke om rotter i en ejendoms private stikledninger, kan en kloakinspektion be- eller afkræfte mistanken.

En kloakinspektion er ikke en del af huseftersynsordningen. Det er et frivilligt at købe en kloakinspektion, hvis du som køber vil vide, om der er rotter i kloakker eller stikledninger. En kloakinspektion omhandler derfor kun kloak og stikledning.

En kloakinspektion foretages af autoriserede kloakmestervirksomheder. De beskikkede bygningssagkyndige, som udfører et huseftersyn, har ikke kompetence til at udføre en kloakinspektion. Huskøber skal selv kontakte en autoriseret kloakmester, hvis der ønskes foretaget en kloakinspektion i forbindelse med en hushandel.