7. Gennemfør salget
Når der er enighed mellem dig og køber om de væsentligste punkter, som fx pris og overtagelsesdag, skal der udfærdiges en købsaftale. Det er som udgangspunkt dig som sælger, der sørger for dette. Det er en god idé, at du beder en professionel, fx en advokat, om at udarbejde købsaftalen, så du er sikker på, at alt går rigtigt til.
Hvad skal der stå i købsaftalen?
Der er aftalefrihed, og der er ikke bestemte formkrav til købsaftalen. Købsaftalen indeholder typisk en lang række praktiske oplysninger, såsom købers og sælgers navn og adresse, den handlede boligs adresse og matrikelnummer, overtagelsesdag og kontantpris. Disse oplysninger indføjes i købsaftalen sammen med de øvrige oplysninger om boligen, som stammer fra ejendommens dokumenter, fx BBR-meddelelsen og tingbogsattesten.
Købsaftalen er på den måde en ”opsamlingsliste”, der angiver oplysningerne, der fremgår af ejendommens dokumenter.
Herudover indeholder købsaftalen angivelse af pris, overtagelsesdag og medfølgende hårde hvidevarer. Der bør også træffes aftale om frister for skøde og refusionsopgørelse samt om, hvem der betaler handelsomkostningerne. Herudover er der typisk aftaler om deponering af udbetaling, garantistillelse og forrentning af købesummen ved købers forsinkelse med skødet.
FALDGRUBE: Det er en fordel – også for dig – at din køber er repræsenteret ved en professionel, fx en advokat eller en ejendomsmægler, der kan bistå køber med rådgivning og berigtigelse af handlen. Der er dermed sikkerhed for, at der bliver taget hånd om eventuelle problemer undervejs i processen.
FALDGRUBE: At udforme en købsaftale korrekt er en juridisk, kompliceret proces, som du bør overveje at lade professionel rådgiver varetage.
FALDGRUBE: Du skal som sælger være særligt opmærksom på det, der kaldes ”Sælgers loyale oplysningspligt”. Denne pligt indebærer, at du skal forsyne køber med alle oplysninger om ejendommen, som du har kendskab til, og som kan have betydning for købers beslutning om at købe ejendommen. Dog har du ikke pligt til at oplyse om bagateller.
Overholder du ikke denne forpligtelse, risikerer du at ifalde ansvar over for køber. Du bør derfor sørge for, at eventuelle særlige bemærkninger indgår i købsaftalen som oplysning til køber.
FALDGRUBE: Hvis du er bekendt med et eller flere forhold ved boligen, der er eller kan være relevante for en køber at vide, kan du oplyse dette samtidig med, at du indføjer et vilkår i købsaftalen med en ansvarsfraskrivelse. Det er vigtigt, at en sådan ansvarsfraskrivelse er konkret og meget udførlig i sin beskrivelse af problemet, da generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler ved salg af boliger er ugyldige.
Fremgangsmåde
Send alle ejendommens dokumenter til din rådgiver og bed om, at der udarbejdes en købsaftale. Giv rådgiveren oplysning om dit og købers fulde navn, adresser og cpr. nr., angiv overtagelsesdag, købesum og kontaktoplysninger (e-mail) til både din egen og købers bank.
Rådgiveren udarbejder herefter et udkast til købsaftale og sender den til dig som sælger, så du kan godkende ordlyden, inden den sendes til køber. Når du har godkendt købsaftalen, sender rådgiveren aftalen til køber og evt. dennes rådgiver og anmoder om, at køber underskriver den.
Når rådgiveren modtager købsaftalen retur med købers underskrift, videresender han aftalen til dig, og det er nu dig som sælger, der skal underskrive og datere aftalen, og derefter returnere den til advokaten.
Når både du og køber har underskrevet købsaftalen, og hvis der er rådgiverforbehold, vil der ofte være yderligere forhandling. Købers rådgiver vil muligvis fremsende en allonge (et tillæg) til købsaftalen, som du skal tage stilling til. Tal med din rådgiver om, hvorvidt det er rimelige ændringer, som køber kommer med. I modsat fald må forhandlingerne tages op igen, eller handlen må annulleres.
Rådgiverforbehold
I købsaftalen vil der ofte være indsat et rådgiverforbehold. Rådgiverforbeholdet kan fx formuleres således:
”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes rådgiver godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælger skriftligt i hænde senest 5 dage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Såfremt indsigelser ikke er kommet frem senest den anførte dato, er handlen bindende, bortset fra eventuel fortrydelsesret iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.”
Rådgiverforbeholdet indebærer dels, at køber får en gratis fortrydelsesret i en nærmere angiven periode, og dels giver det køber mulighed for i samråd med sin rådgiver at foreslå ændringer af handlens vilkår efter købsaftalens underskrift. Ændringerne skal accepteres af dig som sælger. Kan du ikke godkende ændringerne, kan handlen enten annulleres, eller forhandlingerne kan fortsætte.
Rådgiverforbeholdet giver køber mulighed for at træde tilbage fra handlen, uanset hvad årsagen hertil måtte være. Det kræver blot, at købers rådgiver med henvisning til forbeholdet meddeler dig, at handlen ikke kan godkendes. Denne meddelelse skal være kommet frem til dig inden fristens udløb.
Med et sådant forbehold kan køber endvidere fortryde handlen uden at skulle betale 1 % i godtgørelse, som tilfældet er, hvis man bruger den lovmæssige fortrydelsesret.
Fristen for indsigelser i henhold til advokatforbeholdet begynder at løbe, når køber modtager købsaftalen underskrevet af begge parter. Uret tæller nu ned til en endelig handel. Køber og dennes advokat har dog stadig alle muligheder for at komme med forslag til ændring af handelsvilkårene, hvis blot der bliver givet besked herom til dig som sælger inden fristens udløb.
På dette tidspunkt i forløbet finder næste forhandlingsrunde sted, hvis køber i samarbejde med sin rådgiver finder, at der i købsaftalen er vilkår, der skal justeres.
Det kan være, at købers rådgiver anbefaler køber at undersøge et bestemt forhold ved boligen nærmere. Det kan fx være, at der mangler oplysning om økonomien i den grundejerforening, som ejeren af boligen skal være medlem af. Det kan også være, at køber forlanger, at du som sælger skal indfri boligens andel af fællesgælden i ejerforeningen. Eller måske ønsker køber at gennemgå boligen med sin egen bygningssagkyndige inden endelig accept af handlen.
Du må som sælger igen overveje, om du ønsker at imødekomme købers ønsker. Hvis du accepterer dette, sættes undersøgelserne i gang, og hvis svarene på spørgsmålene ikke giver anledning til indsigelser hos køber, kan forbeholdene udgå. Hvis det viser sig, at der fremkommer ugunstige oplysninger, kan køber trække sig fra handlen, eller køber kan vælge at gå videre med forhandlingerne med dig som sælger.
Når der er enighed mellem køber og dig om alle vilkår, og eventuelle forbehold er opfyldt, er handlen endelig.
Skøde
Et skøde er et registreringsdokument, der har til formål at offentliggøre ejerskiftet. Ved tinglysning af skødet gives der automatisk besked herom til kommunen og SKAT, således at ejerskiftet bliver registreret hos myndighederne.
Det kan frit aftales, hvem der står for udarbejdelse af skødet. Dette bør fremgå af købsaftalen.
Omtrent en måned før overtagelsesdagen skal der udarbejdes et skøde. Du skal sørge for at have NemID klar til signering af skødet.
Når du får besked om, at skødet er klar til underskrift, skal du gå ind på www.tinglysning.dk. Klik på ”Tinglysning mv.” og log ind med NemID. Klik derefter på ”Dokumenter, der kan underskrives” under ”Underskriv dokument”. Du er nu kommet ind i underskriftsmappen, hvor du skal signere med NemID. Den, der har oprettet skødet, får automatisk besked, når du og køber har signeret.
Herefter sender den berigtigende advokat eller ejendomsmægler skødet til tinglysning.
Når skødet er tinglyst, vil det ofte indeholde anmærkninger om dine indestående lån. Det er din pligt som sælger at sørge for, at tinglyste lån i ejendommen bliver aflyst i forbindelse med handlen. Kontakt derfor straks din bank, når der er underskrevet en købsaftale, og aftal det videre forløb med dem.
Den berigtigende advokat eller ejendomsmægler sørger for at sende det tinglyste skøde til både købers og din bank.
Du/din bank bør påse, at køber opnår afgiftsoverførelse på de lån, der giver mulighed herfor, ligesom det skal undersøges, hvorvidt køber ønsker at overtage eventuelle ejerpantebreve, der er tinglyst i ejendommen.
I denne forbindelse skal du overveje, hvorvidt du ønsker at kurssikre indfrielsen af dine lån, for på den måde at kende dit provenu på forhånd.
FALDGRUBE: Nogen vælger at undlade at udarbejde købsaftale og kun få lavet skødet. Desværre er der i så fald ingen aftale om, at du fx kan få renter, hvis købesummen ikke deponeres rettidigt, eller hvis købers advokat har forsinket frigivelsen af købesummen.
Bliver et skøde tinglyst uden at aftalegrundlaget er udførligt nok, kan det nemt ende i en retssag - og det er væsentligt dyrere.