1. Forbered salget

Først og fremmest skal du overveje, hvor meget af salget du selv vil stå for, og hvor meget du vil inddrage en ejendomsmægler i salget. Der er mange muligheder - lige fra at overlade alt arbejde til en mægler og til at stå for det hele selv. Fordelene ved at benytte en ejendomsmægler er, at mægleren

• Har køberkartoteker, så din køber måske kan findes hurtigt og uden annoncering
• Har en professionel tilgang til salget af din bolig, hvor din tilgang er personlig og måske følsom
• Har adgang til at lægge din boligannonce på populære hjemmesider, som fx Boligsiden, og dermed kan nå ud til et bredt købersegment
• Har professionelt ansvar for, at processen forløber korrekt
• Står for det tidskrævende arbejde, det er at sælge en bolig
• Kan være din sparringspartner og løbende besvare små og store spørgsmål

Nogle ejendomsmæglere tilbyder pakkeløsninger, hvor du fx selv står for dele af arbejdet og/eller fremvisningen af boligen. Dermed bliver det billigere for dig som sælger, mens du stadig har alle fordelene ved at sælge gennem en mægler: Boligannoncen bliver vist på Boligsiden.dk og andre boligportaler, og du er dækket af mæglerens ansvars- og garantiforsikring. Det kan være en god mellemløsning i forhold til enten at stå for alt selv eller overlade alt til en ejendomsmægler.

Der er naturligvis penge at spare ved helt eller delvist at stå for salget selv, men ejendomsmæglerens honorar kan også være godt givet ud.

Nogle udgifter skal du dog betale, uanset om du selv står for salget af din bolig, eller om du lader en ejendomsmægler tage sig af det.

Hvis du vælger at sælge din bolig via en ejendomsmægler, skal du påregne følgende udgiftsposter:

• Ejendomsmæglerens salær for værdiansættelse, udarbejdelse af dokumenter og salg
• Markedsføringsudgifter til bl.a. fotograf og avis- og internetannoncering

Uanset om du vælger at bruge ejendomsmægler eller ej, har du normalt som minimum følgende udgiftsposter i forbindelse med salget:

• Gebyrer m.m. ved indhentelse af dokumenter, fx ejendomsdatarapport
• Udgifter til energimærke og tilstands- og elinstallationsrapport
• Eventuel betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie

Hvis du har besluttet dig for at benytte en ejendomsmægler, kan du starte med at overveje, hvad du forventer, at prisen på boligen skal være. Du kan på forskellige boligportaler finde oplysning om salgspriserne på andre boliger i dit område, og på den måde kan du danne dig et indtryk af prislejet. Find fx faktiske salgspriser på Boligejer.dk, Boliga.dk eller Boligsiden.dk. Aktuelle salgstider og nedslagsprocenter i området er også relevante for at vurdere markedet.

Måske har du ikke mulighed for at danne dig nogen mening om, hvad prisen på din bolig skal være. Enten fordi din bolig er speciel og derfor ikke kan sammenlignes med andre tilsvarende boliger, eller fordi der ikke er solgt noget lignende i dit område i længere tid. Der kan også være tvivl om fx værdien af forbedringer eller manglende vedligeholdelse.

Antager du en ejendomsmægler, vil vedkommende under alle omstændigheder foretage en vurdering af din bolig og give sit bud på, hvad en forventet realistisk salgspris vil være ved et salg inden for fx 6 måneder. Ønsker du et hurtigere salg, vil det selvfølgelig påvirke vurderingen i nedadgående retning. Har du derimod tid til at vente i længere tid på et salg, kan det forøge mæglerens forslag til udbudspris.

Ejendomsmæglere tilbyder normalt at foretage vurderingen gratis, hvis vurderingen indhentes med henblik på salg. Du kan med fordel indhente vurderinger fra flere forskellige mæglere. Dette vil give dig et bedre og sikrere billede af, hvad udbudsprisen bør sættes til, uanset om de indhentede vurderinger er ret enslydende eller er meget forskellige. Bed eventuelt ejendomsmægleren om at begrunde, hvorfor hans eller hendes vurdering adskiller sig meget fra de andre, hvis det er tilfældet.

Vær kritisk over for de indhentede vurderinger. Vær opmærksom på, at mægleren har interesse i at få boligen til salg, og det derfor kan være fristende at sætte prisen på boligen højt. Hvis salgsvurderingen er urealistisk høj, fremmer det dog ikke dit boligsalg, tværtimod.

I mange tilfælde er det ikke størrelsen af ejendomsmæglerens foreslåede salgspris, der afgør, om det netop er denne mægler, der får opgaven med salget. Det afgørende er ofte, om den kommende boligsælger har et godt indtryk af mægleren og kan se et godt samarbejde for sig med vedkommende.

En erfaren, lokalkendt ejendomsmægler er dygtig til at ramme en ”rigtig” salgspris. Men vær forberedt på, at den eneste rigtige salgspris i virkeligheden er den, som du som sælger vil sælge til og en køber samtidig vil købe til. Måske viser det sig, at der slet ikke melder sig nogen interesserede købere – så er prisen muligvis sat for højt, og du kan overveje om den skal sættes ned. Eller måske melder der sig 3, 4 eller 5 interesserede købere umiddelbart efter, at boligen er udbudt til salg. Så er prisen muligvis sat for lavt, og du kan overveje at lave en budrunde for at få prisen op.

Giv ejendomsmægleren så mange relevante oplysninger som muligt, og oplys om både fordele og ulemper ved boligen. Det vil gøre det lettere for mægleren at nå frem til en realistisk salgspris.

Når du har besluttet dig for en ejendomsmægler, skal du indgå en formidlingsaftale med mægleren. Formidlingsaftalen er en aftale mellem dig og mægleren om, at han eller hun skal sætte din bolig til salg og bestræbe sig på at sælge den. At en sådan aftale indgås, medfører ikke, at du som sælger har pligt til at have din bolig til salg i den periode, formidlingsaftalen løber. Du kan til enhver tid fortryde og meddele mægleren, at du ønsker at trække din salgsannonce tilbage. Om mægleren har krav på salær i et sådant tilfælde, afhænger af, hvad der er aftalt i formidlingsaftalen.

Formidlingsaftalen kan indgås for en tidsubegrænset periode, forudsat at mægler ikke forlanger salær, når aftalens opsiges. Skal du som sælger betale salær i forbindelse med opsigelse af aftalen, kan formidlingsaftalen kun indgås for max. 6 måneder, dog med mulighed for forlængelse med 3 måneder ad gangen.

Hvis du og ejendomsmægleren beslutter at ændre udbudsprisen undervejs, skal mægler udarbejde et nyt salgsbudget og -provenu.

Lav en klar aftale med ejendomsmægleren om, hvem der gør hvad, og hvilken grad af orientering og opfølgning du løbende ønsker at modtage fra mægleren.

Ejendomsmægleren er på din side, når du er sælger og kan kun repræsentere dig. Ejendomsmægleren er med andre ord ”sælgers mand”. Derfor må mægleren ikke rådgive dine købere i handlen, tværtimod skal mægleren opfordre køberne til at søge egen rådgivning. Din ejendomsmægler må derfor heller ikke tilbyde køber at berigtige handlen, dvs. forestå tinglysning af skøder og udarbejdelse af refusionsopgørelse, på deres vegne.

Nogle ejendomsmæglere tilbyder dig som sælger at berigtige handlen på dine vegne. Betaling for berigtigelse af handlen har traditionelt påhvilet køber. Som sælger kan du overveje, om du ønsker at påtage dig denne udgift, eller om du vil overlade berigtigelsen og udgiften hertil til køber og købers rådgiver. Uanset om det er købers eller sælgers rådgiver, der berigtiger handlen, har vedkommende pligt til at varetage begge parters interesser i denne del af processen.

Du skal som sælger være opmærksom på, at du skal varsle din bank eller dit realkreditinstitut om dit kommende boligsalg. Det skyldes, at der er et opsigelsesvarsel på dine lån, idet disse skal indfries til en fast termin. Og du vil normalt have brug for pengeinstituttet til at stå for indfrielse og aflysning af dine lån, når du modtager dit salgsprovenu

Er der tale om lån optaget via et realkreditinstitut, er disse lån - uanset hvilken type lån du har - baseret på bagvedliggende obligationer. Da disse handles på børsen, er der flere gange dagligt udsving i kurserne. Særligt for så vidt angår obligationslån ses indimellem ganske store udsving på kursen inden for kort tid.

Du kan derfor som sælger overveje, om du skal indgå en kurssikringsaftale med din bank eller dit realkreditinstitut. Hvis det er vigtigt for dig at være sikker på, hvad dit præcise salgsprovenu udgør, kan du vælge at lade banken tage risikoen for kursændringer og således låse kursen fast på obligationerne.

Du skal bede banken om at oprette en deponeringskonto til brug for deponering af købesummen.
Kontonummeret skal meddeles køber og/eller dennes advokat.

Vær også opmærksom på omkostninger til pengeinstituttet for at oprette deponeringskonto og for at indgå kurssikringsaftale.

Når en bolig sættes til salg, skal den have en gyldig energimærkning, som altid skal synliggøres ved annoncering i kommercielle medier. Det gælder både ved salg gennem ejendomsmægler og ved selvsalg. Og det gælder for såvel villaer og rækkehuse, som ejerlejligheder, anparter og andelslejligheder. Sommerhuse er dog fritaget for kravet om energimærkning.

En energimærkning er en vurdering af en bygnings energimæssige tilstand, og den angiver også forslag til energibesparende tiltag.

Energimærket udarbejdes af et energifirma, der er certificeret af Energistyrelsen. Firmaet er ansvarligt for indberetning af energimærkningen til Energistyrelsen. Når der er sket indberetning, vil energimærket automatisk følge med, når du bestiller en ejendomsdatarapport på din bolig.

Med virkning fra 1. september 2017 har energimærkninger gyldighed i 10 år. Gyldighedsperioden for en energimærkning regnes fra den dato, hvor Energistyrelsen har sendt energimærkningsrapporten med energimærkningsnummer til det certificerede energimærkningsfirma. Hvis en energimærkning efterfølgende rettes, fastholdes den oprindelige gyldighedsperiode.

Hvis der efter udarbejdelsen af energimærkningen er gennemført ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, vil den tidligere udarbejdede energimærkning ikke være gyldig.

Prisen på en energimærkning afhænger af størrelsen på huset og om, hvorvidt energimærkningen kræver en bygningsgennemgang.