3. Huseftersynsordningen
Det er frivilligt for dig som sælger, om du vil benytte dig af huseftersynsordningen, men det er en god idé for både køber og sælger.
Hvis du skal sælge et hus, en villalejlighed eller et sommerhus, bør du som sælger overveje at benytte Huseftersynsordningen. Du kan som sælger fritages for dit sædvanlige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved at forsyne køberen med en tilstandsrapport og en el-installationsrapport, et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om at ville betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen.
Det er dig som sælger, der skal bestille tilstandsrapporten og el-rapporten. Du kan også få din ejendomsmægler til at formidle kontakt til et forsikringsselskab, der så finder en bygningssagkyndig. Det er også så vidt muligt dig, der skal tage imod den bygningssagkyndige ved gennemgangen af boligen, da du skal besvare en række spørgsmål om boligen. Spørgsmålene og dine svar kommer til at blive en del af tilstandsrapporten.
NB. Udbyderen af servicen sætter cookies på din computer, når du afspiller eller deler videoen.Læs mere om cookies
Hvorfor er Huseftersynsordningen en god idé?
Med en ejerskifteforsikring sikrer køber sig mod eventuelle skjulte skader ved boligen. Og som sælger kan du frigøre dig for dit almindelige ansvar for skjulte fejl og mangler, hvis du:
- Får lavet en tilstands- og elinstallationsrapport
- Indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring
- Skriftligt tilbyder køber at betale et beløb svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede forsikringspræmie
- Fremlægger tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og tilbuddet om ejerskifteforsikring inden køber afgiver et købstilbud
Dit ansvar som sælger for skjulte fejl og mangler bortfalder kun, hvis du fremlægger rapporterne og tilbuddet om ejerskifteforsikring inden købsaftalen underskrives af køber. Som sælger bør du derfor afvise at underskrive købsaftalen, hvis køberen har underskrevet købsaftalen uden at have modtaget tilstands- og elinstallationsrapporten.
Rapporter: Bestilling, gyldighed og pris
Du kan bestille et hus- og eleftersyn på et hus, et rækkehus, en villalejlighed og et sommerhus. Der laves normalt ikke huseftersyn på ejerlejligheder. Det skyldes, at det ikke er tilstrækkeligt at gennemgå selve lejligheden, det vil også være nødvendigt at gennemgå hovedejendommen. En sådan gennemgang vil være for omfattende at foretage ved ethvert ejerlejlighedssalg, og derfor er det kutyme, at ejerlejligheder sælges uden for Huseftersynsordningen.
Sælger bestiller tilstandsrapporten hos en beskikket bygningssagkyndig og elinstallationsrapporten hos en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Her på Boligejer.dk kan du søge efter virksomheder i dit område (værktøjet ”Find konsulent”).
Ejendomsmæglerne må ikke formidle den direkte kontakt mellem sælger og den bygningssagkyndige samt den autoriserede elinstallatørvirksomhed. Sælgers ejendomsmægler kan dog godt formidle kontakten til et forsikringsselskab, der så finder den bygningssagkyndige og elinstallatørvirksomheden. Denne regel skal imødegå risikoen for interessekonflikter.
Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder og koster normalt mellem 4.000 og 10.000 kr., alt efter størrelsen på boligen. Inden perioden udløber, kan du få rapporten fornyet for 6 måneder til en reduceret pris.
Rapporten er gyldig fra den dag, den beskikkede sagkyndige indberetter rapporten. Den beskikkede sagkyndige skal indberette en tilstandsrapport senest 14 dage efter gennemgangen af boligen.
Elinstallationsrapporten er gyldig i et år og koster mellem 1.500 og 3.500 kr., alt efter størrelsen på boligen.
Dit sælgeransvar under Huseftersynsordningen
Selvom du som sælger har valgt at benytte Huseftersynsordningen, er du fortsat forpligtet til at oplyse om væsentlige forhold ved boligen, som kan have betydning for købers beslutning om køb af boligen. Overholder du som sælger ikke ”den loyale oplysningspligt”, risikerer du nemlig at hæfte for fejl og mangler.
Huseftersynsordningen medfører kun ansvarsfrihed for sælger for mangler ved bygningerne. Du hæfter som sælger stadig for mangler vedrørende selve grunden, fx forurening. Endvidere hæfter du som sælger for forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig, som sælger fortsat er ansvarsfri for. Endelig hæfter du som sælger for bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, var af en sådan karakter, at den bygningssagkyndige burde have omtalt det i rapporten.
Sørg for at give adgang til hele boligen ved et eftersyn
Hvis du som sælger med vilje skjuler skader, tegn på skader eller ulovlige installationer, risikerer du at blive holdt ansvarlig for disse skader af køber. Hvis en bygningsdel er spærret for den beskikkede bygningssagkyndige eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed ikke har tilstrækkelig adgang til den, vil bygningsdelen eller installationen blive angivet som ”gjort utilgængelig”. I så fald dækker ejerskifteforsikringen ikke skader på den pågældende bygningsdel, og som sælger bliver du ikke ansvarsfri herfor.
Som sælger skal du derfor sørge for, at den bygningssagkyndige og den autoriserede elinstallatørvirksomhed får adgang til hele boligen – også loftrum, kælder, udhuse m.m.
Visse bygningsdele kan dog af naturlige årsager være svært tilgængelige, uden at dette skyldes en bevidst forhindring fra sælgers side. Hvis den beskikkede bygningssagkyndige eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed ikke har tilstrækkelig adgang, vil bygningsdelen eller installationen blive angivet som "utilgængelig". Det kan skabe usikkerhed hos mulige købere, men i dette tilfælde vil ejerskifteforsikringen som udgangspunkt dække eventuelle skader på bygningsdelen.